Cet article est long et fait référence à de nombreuses notions expliquées sur d'autres pages du site.
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REMARQUE

Normalement les règles d'urbanisme s'appliquent au sol et non à son propriétaire

L'urbanisme ayant pour vocation l'affectation du sol, on remarquera que l'agriculteur ou l'artisan, par exemple, pourront déposer, et obtenir,un permis de construire pour leur maison dans des zones, les concernant professionnellement, où le reste de la population ne sera pas autorisée à construire.




















































































































REMARQUE

Les candidats à la construction, sur le territoire français, se trouvent très inégaux devant la loi qui va s'appliquer à leur terrain. Construire dans une commune dépourvue de PLU et de carte communale peut exposer le candidat à un refus arbitraire car le RNU applicable offre toute une palette de : « Le projet peut être refusé si… » Par contre, si la volonté locale est d'attirer les postulants à la construction, pour augmenter les revenus de la commune ou remplir les classes de l'école, ces futurs propriétaires profiteront d'une grande liberté pour concevoir et implanter leur maison et en choisir l'architecture. Construire sur un lotissement expose le candidat à devoir respecter, quelquefois, un nombre si important de contraintes, qu'il aura presque l'impression d'acheter sur la base d'un modèle de maison conçu à l'avance. Chaque terrain est unique face à la réglementation d'urbanisme qui lui sera appliqué. Que vous possédiez votre terrain ou que vous soyez à sa recherche, vous devez comprendre l'incidence de ce terrain sur la conception de votre future maison.

















































































































































REMARQUE

Quelques communes disposent de leur site web et y place leur PLU disponible en téléchargement au format pdf .





















































































































































Réglementation urbanisme et permis de construire pour une maison

Pour assurer le développement du pays, ses autorités ont, au fil des années, érigé des règles pour rationaliser l'aménagement des villes et des campagnes, du littoral et des massifs montagneux.

L'urbanisme est l'art, scientifique et technique qui regroupe l'ensemble des mesures prises pour orienter et contrôler l'affectation et l'utilisation des sols.La France dispose, depuis Napoléon,d'un cadastre sur lequel s'appuie la notion de propriété privée. Chaque morceau de territoire, si petit soit-il,est ainsi référencé par un sigle indiquant une section et un numéro de parcelle dans une commune donnée de l'un des départements.

Par exemple, département de l'Isère,commune d'Avignonet, section A, parcelle n°13. Cette parcelle appartient à un propriétaire à qui sont opposables diverses règlesd'urbanisme qui vont déterminer l'usage que ce propriétaire pourra faire de sa parcelle.

 

Droit d’utilisation du sol

Les lois qui régissent le pays sont aujourd'hui si nombreuses, qu'elles sont regroupées dans différents Codes.
Chaque Code traite d'une préoccupation particulière, mais qui a toujours pour siège le territoire du pays. Aussi, peut-on résumer que, dans presque chaque Code on risque de retrouver un article concernant l'urbanisme. Voyons quelques exemples non exhaustifs en plus du Code du patrimoine ou du Code de l'environnement dont les titres parlent d'eux-mêmes :

Le Code de l'urbanisme
Traite des règles générales du droit des sols et détermine comment ces règles pourront s'appliquer au propriétaire privé. Notamment, il instaure que les règles, au niveau communal, doivent avoir pris en compte l'ensemble de toutes les règles pouvant être issues des autres Codes. C'est donc principalement de ce Code que sont extraites les informations qui sont délivrées dans ce guide.

Le Code Civil
Traite de la propriété privée et de l'acte de construire.

Le Code de la construction et de l'habitation
Traite de la consistance obligatoire des constructions et des contrats de réalisation et de vente d'immeubles.

Le Code de déontologie de l'architecte
Traite de cette profession dans son ensemble telle qu'elle est citée dans les autres Codes (responsabilité dans le Code civil, recours obligatoire dans le Code de l'urbanisme).

Le Code de l'aviation civile
Crée des servitudes aéronautiques et des zones d'exposition au bruit.

Code du domaine fluvial et de la navigation intérieure
Instaure des servitudes le long des voies navigables.

Code de l'expropriation pour cause d'intérêt public
Restreint les droits des propriétaires à disposer de la libre occupation de leur sol.

Code forestier
Réglemente le déboisement, autorisant ou non l'urbanisation de certaines zones.

Code rural
Traite de la réservation de sol pour l'exploitation agricole, l'affectation des chemins et leurs servitudes.

Les règles générales

Les lois diverses inscrites dans les Codes permettent de définir une cohérence de développement et d'aménagement du territoire au niveau national. La loi SRU du 13 Décembre 2000 instaure ce type de schéma directeur pouvant être mis en place par une collectivité territoriale. Ces SCOT n'interfèrent pas dans l'instruction des autorisations d'occupation des sols, mais donnent l'orientation que doivent respecter les plans d'urbanisme au niveau communal.

Les lois traduisent surtout les préoccupations politiques qui conduisent l'évolution de notre société depuis le milieu du siècle dernier :
Après guerre, la nécessité de reconstruire en structurant le territoire amène les autorités à laisser se développer les ZUP, puis les ZAD tout en traçant les grandes voies de circulation routières, ferroviaires et aéronautiques permettant le développement des zones d'activités économiques. Rapidement les conséquences de ce mode d'urbanisation font prendre conscience de la nécessité de prendre encompte la protection du patrimoine bâti existant (loi Malraux de 1962), puis la protection de l'environnement et du cadre de vie (loi d'orientation foncière de 1967). Cette loi instaure les POS et les ZAC dont certains sont encore en vigueur aujourd'hui. Parallèlement, les nuisances engendrées par les nouvelles infrastructures donnent naissance à des plans de protection divers (bruit, risques technologiques) tandis que la construction imprudente de certains espaces amènent à créer des plans de protection contre les risques naturels (avalanches, inondations). Puis les préoccupations d'ordre écologique d'une part, et sociologique d'autre part sont prises en compte dans une série de lois promulguées de 1985 à 1991 (loi Montagne, loi Littoral, loi Paysage, et loi d'Orientation pour la ville). La loi SRU enfin, instaure les PLU qui doivent tenir compte au niveau communal de l’ensemble des règles générales afin que le candidat à la construction puisse se référer à un seul document lui assurant de respecter tous les textes susceptibles de concerner son terrain.

Les secteurs particuliers

Ayant pour but de sauvegarder les monuments historiques, mais aussi les sites naturels pittoresques, des secteurs sont placés sous la tutelle de l'ABF. Il en résulte un régime particulier d'instruction des autorisations de construire puisque le dossier sera soumis à l'approbation de cet architecte des bâtiments de France.

Secteur sauvegardé:
C'est le plus souvent un ensemble patrimonial présentant un caractère historique ou esthétique qui mérite d'être préservé et mis en valeur.

Site inscrit ou classé:
Connu sous le nom de monument historique, il peut s'agir d'un village médiéval, d'un château, mais aussi d'un simple lavoir ou d'une fontaine. L'avis de l'ABF est alors requis dans un périmètre de 500m autour du site inscrit ou classé.

Champ de visibilité d'un monument historique :
Afin que n'échappe pas à l'ABF la maîtrise de la préservation d'un site classé ou inscrit, la règle des 500m peut être modifiée soit par un secteur défini au PLU soit au coup par coup.

Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager :
Dans une telle zone, il ne s'agit plus de sauvegarde mais de protection. Des prescriptions particulières en matière d'architecture et de paysage sont donc à respecter. Elles font l'objet d'une rédaction particulière du PLU qui définit la zone concernée.

Parcs nationaux et réserves naturelles :
Certains espaces des territoires sont remarquables par la faune, la flore voire le gisement de minéraux ou de fossiles qui s'y trouvent. Selon leur importance, ces espaces sont transformés en parcs nationaux ou réserves naturelles. En dehors des zones déjà urbanisées lors de la création de la réserve ou du parc, les constructions sont généralement interdites. Les PLU reprennent les règles spécifiques applicables.

Secteur de décision communale :
En plus de ces secteurs, chaque commune a la possibilité de définir des secteurs de décision communale, dans lesquels des prescriptions particulières seront à respecter, mais aussi où des autorisations pour la réalisation de certains ouvrages (clôtures par exemple), pourront être exigées alors que la règle générale ne les exige pas.

Les règles locales

Au vu des règles ci-dessus il suffit de se conformer au règlement du PLU de la commune, où l'on souhaite construire, pour obtenir l'autorisation adéquate.

Sauf que toutes les communes ne sont pas dotées d'un PLU !

Soit elles sont encore sous le régime du POS assimilable au PLU (articles similaires mais noms différents des zones), soit les règles applicables sont strictement celles du RNU (règlement national d'urbanisme) s'il n'existe pas non plus de carte communale.

Réglement national d'urbanisme (RNU)
On appelle RNU, l'ensemble des règles d'urbanisme applicable au regard des articles R. 111-1 à R. 111-24 du Code de l'urbanisme. Elles sont présentées en 3 sections que nous avons réorganisées ci-dessous en y apportant quelques titres.

1) Localisation et desserte des constructions, aménagements, installations et travaux

Occupations du sol interdites ou autorisées sous conditions

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.
Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est susceptible, en raison de sa localisation, d'être exposé à des nuisances graves, dues notamment au bruit.
Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.

En dehors des parties urbanisées des communes, le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation ou sa destination :

a) à favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en particulier lorsque ceux-ci sont peu équipés ;

b) à compromettre les activités agricoles ou forestières, notamment en raison de la valeur agronomique des sols, des structures agricoles, de l'existence de terrains faisant l'objet d'une délimitation au titre d'une appellation d'origine contrôlée ou d'une indication géographique protégée ou comportant des équipements spéciaux importants, ainsi que de périmètres d'aménagements fonciers et hydrauliques ;

c) à compromettre la mise en valeur des substances visées à l'article 2 du code minier ou des matériaux de carrières inclus dans les zones définies aux articles 109 et suivants du même code.

Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement.

Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement.

La création ou l'extension d'installations ou de bâtiments à caractère industriel ainsi que de constructions légères ou provisoires peut être subordonnée à des prescriptions particulières, notamment à l'aménagement d'écrans de verdure ou à l'observation d'une marge de reculement.

Textes de référence :

Code de l'environnement
Partie législative Livre Ier : Dispositions communes.
Titre Ier : Principes généraux.

Article L110-1

I. - Les espaces, ressources et milieux naturels, les sites et paysages, la qualité de l'air, les espèces animales et végétales, la diversité et les équilibres biologiques auxquels ils participent font partie du patrimoine commun de la nation.

II. - Leur protection, leur mise en valeur, leur restauration, leur remise en état et leur gestion sont d'intérêt général et concourent à l'objectif de développement durable qui vise à satisfaire les besoins de développement et la santé des générations présentes sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs. Elles s'inspirent, dans le cadre des lois qui en définissent la portée, des principes suivants :
1° Le principe de précaution, selon lequel l'absence de certitudes, compte tenu des connaissances scientifiques et techniques du moment, ne doit pas retarder l'adoption de mesures effectives et proportionnées visant à prévenir un risque de dommages graves et irréversibles à l'environnement à un coût économiquement acceptable ;
2° Le principe d'action préventive et de correction, par priorité à la source, des atteintes à l'environnement, en utilisant les meilleures techniques disponibles à un coût économiquement acceptable;
3° Le principe pollueur-payeur, selon lequel les frais résultant des mesures de prévention, de réduction de la pollution et de lutte contre celle-ci doivent être supportés par le pollueur ;
4° Le principe de participation, selon lequel chacun a accès aux informations relatives à l'environnement, y compris celles relatives aux substances et activités dangereuses, et le public est associé au processus d'élaboration des projets ayant une incidence importante sur l'environnement ou l'aménagement du territoire.

Code de l'environnement
Partie législative Livre Ier : Dispositions communes
Titre Ier : Principes généraux.

Article L110-2

Les lois et règlements organisent le droit de chacun à un environnement sain et contribuent à assurer un équilibre harmonieux entre les zones urbaines et les zones rurales. Il est du devoir de chacun de veiller à la sauvegarde et de contribuer à la protection de l'environnement. Les personnes publiques et privées doivent, dans toutes leurs activités, se conformer aux mêmes exigences.

Conditions de desserte par les voies publiques ou privées

Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie.

Il peut également être refusé ou n'être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.

La réalisation de voies privées ou de tous autres aménagements particuliers nécessaires au respect des conditions de sécurité mentionnées ci-dessus peut être imposée. Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité.

En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, le projet peut n'être autorisé que sous réserve que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

Stationnement

Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable peut imposer la réalisation d'installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet.

Il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat.

L'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration de bâtiments affectés à des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, y compris dans le cas où ces travaux s'accompagnent de la création de surface hors œuvre nette, dans la limite d'un plafond de 50 % de la surface hors œuvre nette existant avant le commencement des travaux.

Espaces libres, plantations

Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable peut imposer le maintien ou la création d'espaces verts correspondant à l'importance du projet. Lorsque le projet prévoit des bâtiments à usage d'habitation, l'autorité compétente peut exiger la réalisation, par le constructeur, d'aires de jeux et de loisirs situées à proximité de ces logements et correspondant à leur importance.

Desserte par les réseaux

L'alimentation en eau potable et l'assainissement des eaux domestiques usées, la collecte et l'écoulement des eaux pluviales et de ruissellement ainsi que l'évacuation, l'épuration et le rejet des eaux résiduaires industrielles, doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur.

Lorsque le projet prévoit des bâtiments à usage d'habitation, ceux-ci doivent être desservis par un réseau de distribution d'eau potable sous pression raccordé aux réseaux publics.
En l'absence de réseau public de distribution d'eau potable et sous réserve que l'hygiène générale et la protection sanitaire soient assurées, l'alimentation est assurée par un seul point d'eau ou, en cas d'impossibilité, par le plus petit nombre possible de points d'eau.
En l'absence de système de collecte des eaux usées, l'assainissement non collectif doit respecter les prescriptions techniques fixées en application de l'article R. 2224-17 du code général des collectivités territoriales.
En outre, les installations collectives sont établies de manière à pouvoir se raccorder ultérieurement aux réseaux publics.

Des dérogations à l'obligation de réaliser des installations collectives de distribution d'eau potable peuvent être accordées à titre exceptionnel, lorsque la grande superficie des parcelles ou la faible densité de construction ainsi que la facilité d'alimentation individuelle, font apparaître celle-ci comme nettement plus économique, mais à la condition que la potabilité de l'eau et sa protection contre tout risque de pollution puissent être considérées comme assurées.
Des dérogations à l'obligation de réaliser des installations collectives peuvent être accordées pour l'assainissement lorsque, en raison de la grande superficie des parcelles ou de la faible densité de construction, ainsi que de la nature géologique du sol et du régime hydraulique des eaux superficielles et souterraines, l'assainissement individuel ne peut présenter aucun inconvénient d'ordre hygiénique.

Les eaux résiduaires industrielles et autres eaux usées de toute nature qui doivent être épurées, ne doivent pas être mélangées aux eaux pluviales et aux eaux résiduaires industrielles qui peuvent être rejetées en milieu naturel sans traitement. Cependant, ce mélange est autorisé si la dilution qui en résulte n'entraîne aucune difficulté d'épuration. L'évacuation des eaux résiduaires industrielles dans le système de collecte des eaux usées, si elle est autorisée, peut être subordonnée notamment à un prétraitement approprié.
Lorsque le projet porte sur la création d'une zone industrielle ou la construction d'établissements industriels groupés, l'autorité compétente peut imposer la desserte par un réseau recueillant les eaux résiduaires industrielles les conduisant, éventuellement après un prétraitement approprié, soit au système de collecte des eaux usées, si ce mode d'évacuation peut être autorisé compte tenu notamment des prétraitements, soit à un dispositif commun d'épuration et de rejet en milieu naturel.

Le projet peut être refusé si, par sa situation ou son importance, il impose, soit la réalisation par la commune d'équipements publics nouveaux hors de proportion avec ses ressources actuelles, soit un surcroît important des dépenses de fonctionnement des services publics.

2) Implantation et volume des constructions

Implantation entre deux bâtiments situés sur une même propriété
Une distance d'au moins trois mètres peut être imposée entre deux bâtiments non contigus situés sur un terrain appartenant au même propriétaire.

Implantation par rapport aux voies
Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement opposé doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points.
Lorsqu'il existe une obligation de construire au retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement.
Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques.
Toutefois une implantation de la construction à l'alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée.

Implantation par rapport aux limites parcellaires
A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.
Lorsque, par son gabarit ou son implantation, un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux prescriptions ci dessus, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de l'implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l'implantation ou le gabarit de l'immeuble.

Limitations de la règle
Des dérogations aux règles édictées dans la présente sous-section peuvent être accordées par décision motivée de l'autorité compétente, après avis du maire de la commune lorsque celui-ci n'est pas l'autorité compétente.
En outre, le préfet peut, après avis du maire, apporter des aménagements aux règles prescrites par la présente sous-section, sur les territoires où l'établissement de plans locaux d'urbanisme a été prescrit, mais où ces plans n'ont pas encore été approuvés.

3) Aspect des constructions

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

Hauteur des constructions
Dans les secteurs déjà partiellement bâtis, présentant une unité d'aspect et non compris dans des programmes de rénovation, l'autorisation de construire à une hauteur supérieure à la hauteur moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée ou subordonnée à des prescriptions particulières.

Matériaux
Les murs séparatifs et les murs aveugles apparentés d'un bâtiment doivent, lorsqu'ils ne sont pas construits avec les mêmes matériaux que les murs de façades principales, avoir un aspect qui s'harmonise avec celui des façades.

Cartes communales
Pour faciliter l'application du RNU décrit ci-dessus dans les communes dépourvues d'un PLU ou d'un POS, celles-ci peuvent se doter d'une carte communale qui définit des secteurs où les constructions nouvelles sont admises.

PLU (Plan local d'urbanisme)
Les PLU, à consulter en mairie, remplacent progressivement les POS lors de leur modification. PLU et POS fonctionnent sur le même système de division du territoire communal en zones affectées chacune d'un règlement différent selon leur vocation :

Type de zone Sigle PLU Sigle POS Constructible
Urbaine U UA, UB, UC Oui
A urbaniser AU NA, NAa Oui
Agricole A NC Non (sauf agriculteurs)
Naturelles et forestières N ND Non

Une fois devant le plan local d'urbanisme de votre commune (celle de votre terrain), vérifiez que votre terrain se trouve dans une zone en adéquation avec votre projet grâce au règlement qui détermine et précise les règles d'urbanisme applicable pour chaque terrain. Il est interdit de construire un immeuble destiné à l'habitation dans une zone agricole ou naturelle.

Le règlement, notamment des zones constructibles, peut comprendre tout ou partie des règles suivantes :

Article 1° : Les occupations et utilisations du sol interdites ;

Article 2° : Les occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières ;

Article 3° : Les conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public ;

Article 4° : Les conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement, ainsi que, dans les zones relevant de l'assainissement non collectif délimitées en application de l'article L.2224-10 du code général des collectivités territoriales, les conditions de réalisation d'un assainissement individuel ;

Article 5° : La superficie minimale des terrains constructibles, lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d'un dispositif d'assainissement non collectif ou lorsque cette règle est justifiée pour préserver l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone considérée ;

Article 6° : L'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ;

Article 7° : L'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ;

Article 8° : L'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété ; Article 9° : L'emprise au sol des constructions ;

Article 10° : La hauteur maximale des constructions ;

Article 11° : L'aspect extérieur des constructions et l'aménagement de leurs abords ainsi que, éventuellement, les prescriptions de nature à assurer la protection des éléments de paysage, des quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger mentionnés au i de l'article R. 123-11 ;

Article 12° : Les obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires de stationnement ;

Article 13° : Les obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs, et de plantations ;

Article 14° : Le coefficient d'occupation du sol défini par l'article R. 123-10 et, le cas échéant, dans les zones d'aménagement concerté, la surface de plancher développée hors œuvre nette dont la construction est autorisée dans chaque îlot.

Le règlement est indissociable des documents graphiques qui, en plus du zonage, indiquent les autres servitudes pouvant s'appliquer.

Une parcelle située en zone U (donc constructible) pourrait ne pas être constructible de par sa situation le long d'une voie de circulation où le document graphique indiquerait un recul tel qu'il serait impossible d'implanter une construction.

EMPRISE DES VOIES

La parcelle n°1057, bien que placée en zone UDr, constructible, n'offrira pas un emplacement suffisant pour édifier une maison à cause du recul imposé à 15m de l'axe de la route (zone hachurée).


Lotissements ou AFU

Lors de la création d'un lotissement (ou d'une division créée par une association foncière urbaine), le dossier déposé en vue de l'obtention de l'autorisation comprend un plan de composition et un règlement.

Dans la majorité des cas, le règlement reprend les règles du PLU auxquelles les Co-lotis devront de toutes façon se conformer.
Afin d'optimiser l'implantation des nouvelles maisons les unes par rapport aux autres, des zones de construction obligatoire peuvent être imposées par le plan de composition.

On peut donc avoir des règles d'implantation par rapport aux limites entre les lots différentes de celles du PLU.
Par contre, les lots situés à la périphérie du lotissement devront se conformer au PLU pour respecter les droits des propriétés mitoyennes du lotissement. Le plan de composition, associé au règlement de lotissement, au motif de créer un ensemble architectural cohérent et respectueux du bien être des futurs propriétaires, peut apparaître très contraignant. Les obligations les plus courantes concernent par exemple : l'accès imposé aux lots, les places de stationnement, la position des garages et autres annexes, le sens des faîtages, la construction sur une limite ou un alignement, etc.


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