- GUIDE construction de la maison
Fiche pratique
Conception du plan de la maison
La notion de construction de la maison, définie le plus simplement par quatre murs et un toit, ne participe pas à la définition de surfaces sur laquelle repose une partie de la réglementation française du droit à bâtir. Les surfaces prises en compte sont celles des planchers de la maison. Le plancher est l’élément de construction, en principe horizontal, complémentaire des murs et du toit, qui permet l’habitation de la maison sur différents niveaux tant à l’intérieur qu’à l’extérieur (balcon, terrasse).
L’oeuvre, est le mot pour définir le bâtiment de façon plus générale, notamment dans notre code civil, en y incluant tous les ouvrages possibles: ponts, défense, monuments, etc... Le terme “hors oeuvre” précise que l’on prend en compte l’extérieur de “l’oeuvre”.
Le calcul d’une surface de plancher hors oeuvre prend en compte la surface totale de ce plancher, y compris celle occupée par les cloisons ou les escaliers, plus l’épaisseur totale des murs extérieurs sur lesquels, éventuellement, il repose.
La surface hors oeuvre brute de la maison sert, surtout, à calculer la surface hors oeuvre nette par déduction de certains planchers qui ne sont pas à comptabiliser pour celle ci (surfaces non closes, stationnement, combles et sous-sol non aménageables). Voir plus loin
Toutefois, pour un projet de maison situé dans une commune non dotée de plan local d’ un (PLU) ou d’ un document en tenant lieu (plan d’ occupation des sols, plan de sauvegarde et de mise en valeur, plan d’ aménagement de zone), il conviendra d’indiquer cette surface au 4.3- du formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle.
La SHOB du rez de chaussée correspond à l’emprise au sol des constructions tels que demandé au a. et b. du cadre 6 de la déclaration H1 à produire à l’administration fiscale pour le calcul de la valeur locative de la maison.
La SHOB des constructions est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau (et de chaque bâtiment), des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, auxquelles s’ ajoutent l’épaisseur des murs et cloisons.
On doit notamment compter dans le calcul de SHOB de la maison :
On ne comptera pas :
La surface hors oeuvre nette de la maison est la surface de référence par excellence pour l’administration, à qui elle permet d’apprécier l’importance de la maison. C’est elle qui est prise en compte pour le respect du droit à bâtir sur un terrain (coefficient d’occupation du sol).
Le coefficient, indiqué dans le réglement d’urbanisme, est à multiplier par la surface du terrain pour obtenir la SHON maximale autorisée. Par exemple: un COS de 0,2 sur un terrain de 1000m2 autorise une SHON de 200 m².
L’administration utilise également la SHON de la maison pour :
La SHON correspond effectivement à la partie habitable de la maison car elle ne prend pas en compte les garages, balcons, terrasses et autres éléments extérieurs à l’habitation proprement dite. Cependant elle intègre l’épaisseur des murs et des cloisons et partiellement les escaliers. La conception de la maison de plain pied sans escalier et sans mur de refend permettra d’obtenir un excellent rapport surface habitable/SHON (de l’ordre de 90%). Compte tenu que la SHON n’englobe pas les espaces sous comble dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, une conception de la maison avec un étage en comble permet de donner de l’espace aux pièce de cet étage. L’expérience montre qu’il est raisonnable de considérer un rapport surface habitable/SHON de 85% lors de la construction traditionnelle de la maison.
La surface hors oeuvre nette de la maison s’obtient en déduisant de la SHOB les surfaces suivantes :
Pour tenir compte des épaisseur conséquentes de murs induites par l’isolation thermique, voire phonique, il est accordé une déduction forfaitaire de 5% applicable au décompte obtenu ci dessus.
Dans le cas de bâtiments existants sur le terrain, avant la construction de la maison, le calcul doit se faire en fonction du projet global. Par exemple, si une ancienne habitation, existante sur le terrain, est démolie, ou transformée en garage, sa SHON existante disparait ou se transforme en SHOB. L’administration a mis à disposition un document d’aide au calcul, disponible en téléchargement sur le site web du ministère. Nous avons ajouté des fonctionnalités de calcul automatique à ce document :
Il convient d’opérer les déductions des planchers représentés en rouge sur le schéma. Les planchers représentés en vert sont seuls constitutifs de la surface hors oeuvre nette de la maison.
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