PLANS & CONSTRUCTION de MAISONS
Calcul de la surface habitable d'une maison
Surface habitable minimum, définition, réglementation
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LE BLOC NOTE DU JURISTE

LA LOI BOUTIN
ne concerne que la location de maison

La LOI n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (dite loi Boutin) institue l'obligation de mention de la surface habitable dans un bail de location.
Toutefois aucune sanction n'est prévue en cas de manquement à cette obligation ou de surface inexacte.


LA LOI CARREZ
ne concerne que les maisons en copropriétés

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété institue l'obligation de mesurage des surfaces de plancher faisant l'objet de la vente.

Le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 ne concerne que la définition de la superficie privative d'un lot de copropriété.
L'article 2 du décret modifie l'article R111-2 du CCH en remplaçant le mot "ébrasements" par le mot "embrasures".


Surface habitable de la maison

La notion de surface habitable de la maison semble faire partie du langage de tous les jours. Pourtant, cette notion est une définition légale donnée par l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Calcul de la surface habitable de la maison

La surface habitable totale de la maison s'obtient en faisant la somme de la surface habitable de chaque pièce, utilisable pour l’habitation, calculée à l’intérieur des parois constituant la pièce limitée par portes et fenêtres, déduction faite des partie de la pièce dont la hauteur sous plafond serait inférieure à 1,80 m.

Ce que l’on doit notamment compter dans la surface habitable de la maison

  • les parties de plancher occupées par les équipements (évier, baignoire, douche, lavabo, etc...)
  • l’intérieur des placard (si leur hauteur libre est supérieure à 1,80 m.
  • la partie de hauteur supérieure à 1,80 m. plaçée sous un escalier lui-même non compris dans un espace clos ne comprenant que l’escalier et ses paliers.

Ce qui ne doit pas être comptée dans la surface habitable de la maison

  • l’espace libéré par une porte (ou une fenêtre) lorsqu’elle est ouverte (embrasure)
  • tout espace qui se situe côté extérieur par rapport aux portes et fenêtres de la maison (terrasse, balcon, véranda, etc...)
  • les combles de la maison (si ils ne sont pas aménagés)
  • le sous-sol de la maison (sauf les parties aménagées pour l’habitation)
  • les paliers d’escalier lorsqu’ils sont compris dans une cage (fermée par des portes)

Existe-t’il, réglementairement, une surface habitable minimum de la maison ?

Oui, mais cette surface habitable minimum de la maison pour 4 personnes est fixée à 14 m² ! Même en ajoutant 10 m² par personne supplémentaire, celà supposerait de loger 9 personnes dans un T3 de 64 m² ! Cette règle des 14 m² s’applique principalement aux foyers qui considère une seule chambre comme un logement comportant à l’extérieur les cuisines et sanitaires communs.

Alors, quelle est la surface habitable de la maison qu’il faut prévoir ?

La surface habitable de la maison dépend principalement du nombre de chambres et donc du nombre d’habitants de la maison.

Nombre de chambres Surface mini Surface moyenne Surface maxi
3 chambres 76 m² 90 m² 100 m²
4 chambres 105 m² 120 m² 130 m²
5 chambres 110 m² 130 m² 150 m²

Le tableau ci dessus a été établi à partir de la moyenne des surfaces des plans du catalogue de PLAN MAISON.


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