Validité du permis de construire, annulation et recours

 

Le permis de construire pour les maisons individuelles

Le permis de construire est un indispensable pour commencer tous travaux de construction. En effet, il s’agit d’une autorisation de construction accordée par la mairie. Elle peut être acquise lorsque la perspective de fondation est conforme aux règles d’urbanisme et si elle n’empiète pas les différentes normes relatives à toute construction d’habitation. En fait, l’obtention du permis de construire est une condition majeure dans la procédure d’édification de maison. En d’autres termes, on ne peut construire sans permis de construire. Cependant, ce permis ne s’obtient pas aussi facilement pour les maisons individuelles. D’ailleurs, même si on l’acquiert, sa validité reste limitée. Par ailleurs, le permis de construire peut également faire l’objet d’une annulation ou même d’un recours en justice.

Qu’en est-il de la durée de validité du permis de construire ?

Une fois acquis, le permis de construire est soumis à une durée de validité limitée. En fait, il ne reste pas valable indéfiniment puisqu’il a sa propre date d’expiration. Les travaux de construction ne doivent pas alors trainer puisqu’ils ne peuvent pas se faire à vie. En effet, pour les maisons individuelles, la durée de validité du permis de construire est de 2 ans. Et donc, l’édification du projet se fera dans ce délai imparti sans plus ni moins. Bref, la construction d’une maison individuelle se fait alors en 2 ans et pas plus. D’ailleurs, elle ne doit pas non plus se faire en moins de 2 ans si l’on veut éviter que le permis soit expiré plus tôt que prévu. En fait, cette validité de 2 ans court à partir de la notification de la décision notamment de la date où le permis est devenu tacite. Et donc, le permis de construire d’une maison individuelle devient alors valide à compter du jour où le permis est accordé. Et à partir de cet instant, les travaux peuvent commencer en toute légalité. Par ailleurs, une fois que la construction a débuté, elle doit être constatée par le dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier. En fait, cette constatation est indispensable pour confirmer que les travaux ont bel et bien commencé dans le délai imparti. D’ailleurs, cette précision est nécessaire pour dire que la construction a bien débuté et que le permis n’a pas été obtenu en vain. Bref, il ne faut pas oublier de déclarer l’ouverture des travaux  au sein des autorités concernées, une fois que ceux-ci ont commencé. Par ailleurs, le lancement de la construction a une conséquence non négligeable. En fait, il faut savoir que le commencement des travaux suppose qu’on ne doit plus les interrompre pendant plus d’un an. En effet, on ne doit pas interrompre la construction à un an et plus de travaux sinon cela causera la péremption du permis. En d’autres termes, la suspension des travaux entraine l’expiration précoce du permis de construction. 

Est-il possible de prolonger la durée de validité d’un permis de construire ?

Dans certains cas, la durée de validité de 2 ans reste insuffisante pour finaliser les travaux de construction. En effet, l’édification des maisons individuelles peut prendre beaucoup plus de temps qu’on le pense. D’ailleurs, la durée limitative de 2 ans semble être trop restreinte pour d’autres. En fait, on peut très bien obtenir la prolongation de la durée de validité d’un permis de construire grâce à une demande faite à la mairie. Cependant, il faut savoir que la prolongation ne peut être que d’un an et non pas plus ni même moins. De plus, la demande ne peut se faire que dans certains cas. D’un côté, la durée de validité d’un permis de construire peut être prolongée si celui-ci date de moins de 2 ans et que les travaux n’ont pas encore commencé. Et d’un autre côté, la durée de validité d’un permis de construire peut également être prolongée si ses travaux n’ont jamais été interrompus depuis plus d’un an. En effet, la demande de prolongation  ne peut se faire que sur la base d’un permis toujours valable. En d’autres termes, une fois que les 2 ans de validité sont écoulés, la demande de prolongation ne sera plus possible étant donné que le permis ne sera plus valable à ce moment-là.  Néanmoins, il faut savoir que la demande doit être faite en double exemplaire et être déposée à la mairie contre décharge ou expédiée par pli recommandé avec une demande d’accusé de réception. D’ailleurs, la demande doit se faire précisément 2 mois avant que le permis de construire ne soit expiré. Et donc, pour que la demande soit recevable, elle doit être émise 2 mois avant l’expiration de la validité de celui-ci. Par ailleurs, la prorogation peut être refusée en cas de changement de la réglementation en défaveur du demandeur. En fait, il est possible que l’on ne puisse plus obtenir de prorogation dans le cas où la réglementation a évolué et qu’elle soit contradictoire à l’intérêt de ce dernier. Enfin, quant à la réponse de la demande de prolongation, le silence vaut acceptation. En effet, s’il n’y a eu de réponse dans les 2 mois qui suivent la demande, cela suppose que la prorogation a été obtenue. En d’autres termes, l’absence de réponse signifie l’obtention de la prolongation de la durée de validité du permis de construire. Par ailleurs, il faut noter que la prorogation compte à partir de la date d’expiration de ce dernier. En fait, la prolongation de 1 an court à compter de l’échéance de la validité initiale du permis de construire. Bref, la prorogation de 1 an commence à l’arrivée de l’expiration de l’ancienne validité de 2 ans. 

Peut-on faire l’objet d’un recours à l’encontre du permis de construire d’une maison individuelle ?

Le permis de construire ne vaut pas uniquement pour le propriétaire. En effet, il vaut également pour les tiers. Le permis n’a pas seulement pour but d’autoriser les travaux de construction. En fait, il a également pour intérêt d’informer les tiers que les travaux ont bien été permis et qu’ils sont bien légaux. C’est pour cela que le permis de construire doit obligatoirement être affiché sur le terrain de construction aux vues de tout le monde. De cette manière, ils pourront faire l’objet d’une contestation, mais dans un délai déjà préfixé en cas d’illégalité. En d’autres termes, l’affichage du permis de construire suppose que le tiers peut faire un recours à l’encontre de celui-ci à partir de cet instant-là. Néanmoins, il faut noter que la contestation ne peut uniquement se faire que 2 mois à partir de l’affichage du permis de construire. Et donc, le recours n’est autorisé que dans les 2 mois qui suivent la publicité de ce dernier et ne pourra plus se faire une fois que ce délai est écoulé.

Le recours est une sorte de requête émise par un tiers. En fait, celui-ci peut remettre en cause la validité du permis de construire pour des questions de fond ou des questions de forme. En effet, le recours est une sorte de contestation effectuée par un tiers et ayant pour motifs la non-conformité du permis aux règles de fond ou même aux règles de forme. En d’autres termes, il peut être contesté lorsqu’il ne suit pas les normes préétablies. D’un côté, le permis de construire peut être contesté lorsque la constitution de son dossier n’est pas conforme aux règles de forme existante. Et d’un autre côté, il peut également être contesté en cas de non-respect des règles d’urbanisme. Bref, la possibilité de recours permet aux tiers de contester dans le cas où le permis est entaché d’illégalité ou même qu’il soit contradictoire aux règles en vigueur. 

Les 2 types de recours possibles à l’encontre du permis de construire d’une maison individuelle sont le recours administratif et le recours contentieux. D’un côté, il y a le recours administratif qui a également 2 sous-types à savoir le recours gracieux et le recours hiérarchique. En effet, il s’agit d’un recours gracieux lorsque la contestation est adressée à l’autorité qui a accordé le permis de conduire. Et il s’agit d’un recours hiérarchique lorsque la contestation est adressée à l’autorité de tutelle. Néanmoins, lorsque le recours administratif reste sans réponse 2 mois après son émission, on passe à l’étape suivante qui est le recours contentieux. D’un autre côté, il y a le recours contentieux qui est la conséquence logique de l’absence de réponse du recours administratif. En fait, une fois que les 2 mois après le dépôt du recours sont écoulés, cela ouvre au tiers plaignant la possibilité d’élever le cas au niveau du tribunal administratif. Cependant, il faut noter que le recours contentieux n’est autorisé que dans un délai de 60 jours après les 2 mois de dépôt du recours administratif. Par ailleurs, pour les questions de forme, le recours contentieux doit être expédié par pli recommandé avec AR et copie. D’ailleurs, il ne faut pas non plus oublier de le transmettre au propriétaire du permis de construire dans les 15 jours qui suivent la déposition de la contestation. Enfin, il faut souligner que le recours contentieux a un effet suspensif. Et donc, tant qu’il n’y a pas de décision juridictionnelle irrévocable, les travaux restent suspendus. 

Dans quels cas le permis de construire déjà accordé peut-il être retiré ?

Le retrait d’un permis de construire déjà accordé est possible dans certains cas. En fait,  le retrait du permis peut se faire dans les 3 mois qui suivent son approbation. Et donc, même si le permis est déjà accordé, il est toujours possible qu’il soit retiré à tout moment, du moins dans les 3 mois  qui suivent son autorisation. Bref, le permis de construire ne doit pas être pris pour acquis tant que ces 3 mois ne sont pas encore dépassés.

D’un côté, le permis de construire peut être retiré dans le cas où le recours gracieux est bien fondé. En effet, lorsque les motifs du recours adressé à l’autorité qui a elle-même accordé le permis de conduire sont bien justifiés, le permis peut bel et bien être retiré. D’ailleurs, il est plus favorable au maire de revenir sur sa décision positive que de laisser la possibilité à un recours contentieux qui pourrait l’exposer encore plus. 

Néanmoins, le retrait du permis de construire pour non-conformité ne tire pas un trait définitivement sur la possibilité de construction. En fait, il suffit de refaire une demande de permis en suivant les normes pour pouvoir l’acquérir à nouveau. Par ailleurs, dans certains cas, le retrait du permis de construire peut supposer l’impossibilité définitive de réalisation des travaux de construction.  Cependant, si les travaux ont déjà commencé, on peut faire une demande de dédommagement adressée au maire ou même au préfet.

D’un autre côté, le permis de construire peut également être déféré par le préfet et même à la requête de certaines associations pour des questions d’ordre public et d’intérêt général. En effet, il s’agit de cas particuliers qui peuvent servir d’exceptions aux règles générales.

Qu’en est-il de l’annulation du permis de construire d’une maison individuelle ?

Il est possible que le permis de construire, qu’il soit déjà accordé ou non, soit annulé par son propre demandeur. En fait, ce dernier peut faire la demande d’annulation de son permis de construire qu’il soit en cours ou déjà délivré. En effet, c’est le cas lorsque le demandeur abandonne finalement son projet de construction et ne veut plus se lancer dans sa réalisation. Néanmoins, la demande d’annulation doit être portée à la connaissance du public concerné. En fait, elle doit être réalisée de façon officielle pour qu’il n’y ait plus de redevance des participations ou de refus de dépôt d’une autre demande de permis de construire.  En effet, l’officialisation de la demande d’annulation est indispensable puisqu’elle a des conséquences juridiques tant pour les tiers, mais aussi pour le demandeur. Par ailleurs, l’officialisation n’est pas aussi nécessaire dans certains cas.  En fait, elle peut sembler inutile si on peut transférer le permis de construire ou même effectuer un modificatif de celui-ci. Bref, l’officialisation de la demande d’annulation du permis de construire ne sera pas alors indispensable dans ce cas-là.