Surface habitable de la maison

Tout ce qu’il faut savoir sur la surface habitable d’une maison neuve

Surface habitable, surface loi Carrez, surface loi Boutin, surface utile, surface de plancher ou emprise au sol… il existe de nombreuses manières de calculer la surface d’un bien immobilier. L’on peut ainsi facilement se perdre parmi les notions légales qui visent l’estimation de la superficie d’un logement. Cependant, une méthode spécifique doit être appliquée en fonction de chaque démarche administrative et de la vocation du projet de construction immobilier.

En particulier, le calcul de la surface habitable d’un logement définit la mesure de la superficie qui est disponible pour l’aménagement de l’ensemble de l’espace de vie d’une maison individuelle. Cette notion est par exemple obligatoire dans un bail locatif. Par fois associée à la loi Boutin, elle est différente de la surface Carrez qui présente le total de la surface privative d’une maison à étage ou plain pied. Cette dernière est à mentionner dans l’acte de vente et se caractérise notamment par l’inclusion des mesures des pièces dont la hauteur du plafond est inférieure à 1,80 m. En effet, la surface habitable exclut les caves, loggias, balcons, terrasses, sous-sol, greniers, combles non aménagés, remises, garages et autres volumes vitrés qui ne peuvent pas être habités.

Bien évaluer la surface habitable est essentiel, car la loi prévoit des sanctions en cas d’erreur dans un bail ou un acte de vente. Nous vous recommandons ainsi de faire appel à un professionnel pour l’évaluer, afin que votre responsabilité ne soit pas engagée. Toutefois, connaître le mode de calcul de cette superficie de votre future maison est fortement conseillé que vous soyez propriétaire ou locataire, pour éviter d’éventuels désagréments.

Les formalités liées à la mesure de la surface habitable d’une maison individuelle

C’est l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation qui donne la définition de la surface habitable d’une maison contemporaine. Dans le cadre d’un projet de construction, elle peut être directement évaluée à partir du plan de maison. Selon la législation, la surface habitable est obtenue en considérant la surface de plancher à laquelle l’on retire certaines parties. En effet, elle prend uniquement en compte les espaces de vie pouvant servir d’habitation. Dans le cas d’un entrepôt, un hangar ou un local commercial, il faudra par contre mesurer la surface utile pondérée.

La surface habitable d’une maison neuve vide ou meublée mise en location

Il est nécessaire de mesurer la surface habitable d’une maison neuve si cette dernière est vouée à être louée vide ou meublée. Toutefois, le locataire doit en faire sa résidence principale. Dans ce cadre, il est essentiel de connaître les règles concernant la décence d’une maison à étages ou plain pied. En particulier, un espace de vie est dit décent lorsque sa surface habitable est d’au moins 9 m². Ainsi, la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de préciser la surface habitable du logement dans le bail. Cette mesure vise à protéger le locataire et à lui permettre de demander une réduction du loyer si la superficie mentionnée dans le bail est supérieure à la surface habitable réelle.

La surface habitable pour l’achat ou la vente d’une maison neuve en état de futur achèvement

Si vous projetez d’acquérir une maison construite sur le modèle proposé par un promoteur ou d’un bien immobilier vendu en état de futur achèvement, sachez que la mesure précisée par le propriétaire est la surface habitable. Cette mention doit être visible dans le contrat de vente avant le début du projet de construction de maison individuelle. En effet, cette procédure d’achat se distingue par l’acquisition progressive du bien en fonction de l’avancée du chantier et le prix de vente est calculé sur la base d’un tarif au m². Ce dernier dépend ainsi de la surface habitable et peut engendrer des coûts supplémentaires en cas d’erreur d’estimation ou d’incompréhension de la mesure concernée.

Déterminer la surface habitable d’une maison contemporaine pour identifier la surface utile

Connaître la surface habitable de votre future maison est nécessaire si vous avez besoin d’en mesurer la surface utile. En effet, cette dernière est obtenue ajoutant 50 % des surfaces annexes à la surface habitable, selon la définition donnée par l’article D 331-10 du code de la construction et de l’habitation. Les annexes d’un logement doivent cependant avoir une hauteur minimale sous plafond de 1,80 m et ne doivent pas excéder 8 m². Elles incluent les caves, séchoirs, buanderies, sous-sols, celliers extérieurs, combles, remises, greniers et combles aménagés, balcons, loggias et terrasses.

Toutefois, les annexes qui sont à rajouter à la surface habitable ne comprennent pas les garages. D’ailleurs, lors des calculs fiscaux, 12 m² sont automatiquement réservés à l’entreposage des véhicules et ne sont pas pris en compte. La différence entre ces deux notions de mesure découle notamment du fait que la surface habitable considère uniquement comme annexe les combles aménagés.

Les différences entre la surface habitable et la superficie loi Carrez

Très souvent confondue avec la surface habitable, le diagnostic loi Carrez concerne les espaces de vie privatifs d’une maison en copropriété, comme les habitations en lotissement et les appartements d’un immeuble. La surface Carrez doit notamment être précisée dans l’acte de vente d’une maison neuve en copropriété. Toutefois, elle n’est pas imposée pour la mise en vente des maisons individuelles et des plans de maison à étages ou plain-pied.

La distinction entre ces deux notions de surface habitable peut en effet être difficile, puisque toutes les deux servent à déterminer la surface de plancher comprenant les combles aménagés et écartant les parties privatives dont la hauteur du plafond est inférieure à 1,80 m. Toutes les deux excluent aussi le gros œuvre, dont les murs, cloisons, cages et marches d’escalier, embrasures de portes et fenêtres. Les espaces occupés par les biens d’équipements, ainsi que les gaines, sont également retirés des mesures. La différence est pourtant fondamentale, puisque contrairement à la surface habitable définie par le code de la construction et de l’habitation, la loi Carrez prend en compte les caves, balcons, vérandas, terrasses, loggias, greniers et combles non aménagés.

En effet, la surface habitable correspond uniquement aux espaces de vie décents du logement qui respectent les normes d’habitabilité et qui peuvent être aménagés. La détermination de cette mesure peut vous être demandée aussi bien pour les maisons individuelles que les appartements qui sont prévus à la cession. Cependant, le propriétaire n’est pas obligé de mentionner la surface habitable dans l’acte authentique de vente. Cette envergure est pourtant nécessaire dans le calcul de la base fiscale de vos taxes d’habitation, tout comme la surface utile et le volume habitable. En particulier, la valeur locative cadastrale sert à déterminer la taxe foncière et la taxe d’habitation. Cette aire est mesurée au niveau du sol, entre les murs, les cloisons et les réparations. De plus, pour pouvoir bénéficier de certains dispositifs d’aides prévues pour les investissements locatifs, vous aurez également à préciser la surface habitable. En effet, ces aides sont assujetties à un plafond de loyer au m².

La surface habitable dans le cadre des demandes d’autorisations d’urbanisme

Pour votre projet de maison familiale, il vous est obligatoire de demander un permis de construire une maison individuelle. Les démarches administratives essentielles en termes d’urbanisme considèrent une variante de la surface habitable. En effet, les superficies hors œuvre brute ou Shob, ainsi que les mesures nettes ou Shon doivent être indiquées dans votre dossier de demande d’autorisation de construire ou d’extension.

La différence de la Shob avec la surface habitable est toutefois importante. En effet, elle considère la totalité des surfaces de planchers de tous les niveaux de la maison à étage ou plain pied. Y sont ainsi comptabilisés les sous-sols, rez-de-chaussée, étages et combles aménagés ou pas. De plus, la Shob inclut aussi l’épaisseur des murs, les terrasses, loggias, balcons, toit-terrasses, vérandas… Par contre, tout comme la surface habitable, la Shob ne considère pas les pièces qui ne sont pas incluses dans la surface de plancher. Cela concerne notamment les débattements des portes, les ouvertures qui offrent le passage aux escaliers et aux rampes d’accès.

En revanche, la Shon est déterminée en retirant de la Shob les surfaces des garages, du toit-terrasse, des balcons et de tous les espaces non clos implantés au rez-de-chaussée. En sont également exclus les combles et sous-sols non aménagés, ainsi que les surfaces dédiées à des activités professionnelles à caractère artisanal, industriel et commercial, et les locaux dont la hauteur du plafond ou de la toiture est inférieure à 1,80 m. Par contre, contrairement à la Shon, la surface habitable ne prend pas en compte les espaces consacrés aux murs, cloisons, embrasures de portes et fenêtres et gaines. De plus, les pièces considérées doivent avoir une hauteur minimale de 1,80 m.

Le diagnostic surface habitable d’une maison individuelle

La surface habitable d’une maison neuve à louer doit obligatoirement être mentionnée dans le bail signé entre le propriétaire et le locataire. Le diagnostic surface habitable ne fait pas partie des éléments qui constituent le dossier de diagnostic technique. Toutefois, il doit être fait pour les logements vides et ceux qui sont meublés, et loués à titre de résidence principale. Sa validité prend uniquement fin lorsque le propriétaire réalise des travaux qui réduisent ou augmentent la superficie de la maison construite sur le modèle traditionnel ou moderne.

Surface habitable et projet de construction de maison à louer

Dans le cas où la mention de la surface habitable est absente du bail, les locataires peuvent saisir le tribunal d’instance. Ce dernier peut alors condamner le propriétaire d’une maison individuelle à baisser le loyer. Cette condamnation est également prononcée si la surface de la maison qui est stipulée dans le bail est incorrecte. De plus, l’importance de la sanction va dépendre de l’écart par rapport à la superficie réelle. En particulier, si la surface habitable mentionnée dans le contrat est supérieure de plus d’1/20ème à la mesure véritable, alors le bailleur est obligé d’accepter toutes les exigences du locataire quant à la réduction du loyer. Les estimations doivent donc être rigoureuses pour éviter les mauvaises surprises. Nous vous recommandons notamment de faire appel à un professionnel pour ^évaluer précisément la surface habitable de vos villas.

Comment déterminer la surface habitable d’une maison à étages ou plain-pied ?

L’utilisation d’un mètre pour mesurer la surface habitable est possible n’est pas recommandée. En effet, cette méthode n’est pas adaptée pour bénéficier d’un calcul précis. D’ailleurs, l’opération se distingue par une certaine technicité en raison de la nécessité d’inclure et d’exclure certains éléments, comme l’embrasure des portes et fenêtres, les cloisons, les gaines, les cages d’escaliers, les marches, les murs… De plus, rappelez-vous que toute erreur peut engendrer des baisses importantes du loyer.

Pour réaliser une évaluation de la surface habitable de votre maison individuelle, vous pouvez notamment recourir au service d’un diagnostiqueur loi Carrez. Vous pouvez d’ailleurs trouver une longue liste de professionnels agréés dans la publication du ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer. De nombreux sites permettent également de demander un devis diagnostic surface habitable directement en ligne. Cependant, il est essentiel de bien sélectionner le prestataire concerné. En effet, vous aurez notamment à vérifier que celui-ci bénéficie d’une assurance responsabilité civile pour la prise en charge des conséquences des éventuelles erreurs et pour disposer de voies de recours.

Faire cette estimation par vous-même est déconseillée, car la superficie déclarée dans un bail engage une garantie juridique. Dans le cas où l’erreur dépasse les 5 %, le bailleur aura à verser une indemnité au locataire et risque aussi de devoir abaisser le loyer. Si vous voulez faire appel à un professionnel pour mesurer la surface habitable de votre maison à étage ou plain pied, sachez que les tarifs varient entre 50 € et 100 € en fonction de la taille du bâti et sa localisation.

Surface habitable d’une maison individuelle mise en vente

Il est essentiel de stipuler la surface habitable d’une maison neuve ou familiale que vous projetez de céder. D’ailleurs, la réalisation du diagnostic surface habitable est recommandée pour faciliter la vente. En effet, les futurs acquéreurs vont surtout considérer le coût au m² pour le comparer avec d’autres offres. De plus, il est fortement recommandé de recourir au service d’un professionnel agréé, car votre responsabilité est engagée en cas d’erreur de mesure. Sachez que même si cette déclaration n’est pas obligatoire dans l’établissement de l’acte authentique de vente, l’acheteur peut demander une réduction du prix si vous n’êtes pas capable de le renseigner.

Par ailleurs, si l’acquéreur constate que la surface habitable mentionnée lors de la transaction est erronée, le propriétaire encourt de lourdes sanctions. Il peut ainsi être obligé de verser d’importantes indemnités à la personne lésée et peut même risquer de voir la vente annulée et devoir rembourser l’acheteur.

Procédures pour mesurer la surface habitable de votre maison

Même si recourir à un professionnel pour déterminer la surface habitable de votre maison individuelle est un garantie de précision, pouvoir faire une vérification par vous-même est un gage de sécurité. Sachez ainsi que cette mesure est basée sur la notion de surface de plancher qui est définie par l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 et qui correspond à l’espace de vie disponible pour les occupants. En effet, la surface habitable est la partie de la surface de plancher qui est située dans les éléments clos et couverts. Elle est calculée à l’intérieur des façades.

Pour réaliser cette mesure, vous devez considérer toutes les pièces, dont débarras, w.c. et rangements, en excluant les combles non aménagés, les caves et les sous-sols, les remises et garages, les terrasses, loggias et balcons, vérandas et baies vitrées, les locaux communs et dépendances, ainsi que les pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Déterminez ensuite la longueur et la largeur de chaque espace de vie pour en calculer la superficie. Nous vous recommandons cependant d’utiliser un télémètre laser pour faire les mesures pour obtenir des résultats plus précis. L’opération doit notamment être faite depuis l’intérieur de la maison construite sur le modèle plain pied ou à étages. Cela vous permettra de ne pas prendre en compte l’épaisseur des murs, des matériaux d’isolation et des bardages extérieurs. Vous pourrez ainsi définir la surface de plancher en additionnant toutes les mesures réalisées dans chaque pièce.

L’obtention de la surface habitable de votre maison nécessite ensuite de déduire les espaces occupés par les murs et les cloisons, les marches et les cages d’escalier, les gaines, ainsi que les embrasures de portes, fenêtres et baies vitrées.

La notion de surface habitable pour la décence d’une maison neuve

Selon le code de la construction et de l’habitation, un logement décent doit proposer au moins une pièce principale. Cette dernière doit avoir une surface habitable minimale de 9 m² et disposer d’une hauteur de plafond supérieure ou égale à 2,20 m. Par ailleurs, le volume habitable d’une maison individuelle décente doit être d’au moins 20 m3. Cette mesure est obtenue en multipliant la surface habitable par la hauteur de plafond. Toutefois, cette dernière doit inclure les pièces dont le plafond est au moins situé à 1,80 m de haut.