SHON et SHOB: Surface de plancher hors oeuvre de la maison, brute SHOB, nette SHON

Définitions

Plancher

La notion de construction de la maison, définie le plus simplement par quatre murs et un toit, ne participe pas à la définition de surfaces sur laquelle repose une partie de la réglementation française du droit de la construction. Les surfaces prises en compte sont celles des planchers de la maison. Le plancher est l’élément de construction, en principe horizontal, complémentaire des murs et du toit, qui permet l’habitation de la maison sur différents niveaux tant à l’intérieur qu’à l’extérieur (balcon, terrasse).

Hors œuvre (nette ou brute)

L’œuvre, est le mot pour définir le bâtiment de façon plus générale, notamment dans notre Code civil, en y incluant toutes les constructions possibles: ponts, défense, monuments, etc. Le terme “hors œuvre” précise que l’on prend en compte l’extérieur de “l’œuvre”.

Surface de plancher hors œuvre (nette ou brute)

Le calcul d’une surface de plancher hors œuvre brute prend en compte la surface totale de ce plancher, y compris celle occupée par les cloisons ou les escaliers, plus l’épaisseur totale des murs extérieurs sur lesquels, éventuellement, il repose. (Art. R111-2 du Code de l’urbanisme, modifié par décret du 16 Octobre 2009)

Le décret du 16 Octobre 2009 ne modifie pas, en principe, le calcul et donc celui de la SHON (surface hors oeuvre nette). L’isolation par l’extérieur d’un immeuble n’est pas générateur de surface brute de plancher supplémentaire puisque l’on cherche la continuité de l’isolant au droit du plancher pour supprimer le pont thermique créé par celui-ci. Il parait difficile de créer une loggia fermée ou un bowindow de surface importante sur le fondement de ce décret puisque ces surfaces sont à comptabiliser en surface hors oeuvre nette.

  • SHON Surface Hors Oeuvre Nette
Surface hors œuvre brute de la maison SHOB

A quoi sert la SHOB, surface hors oeuvre brute ?

C’est l’existence de surface de plancher hors oeuvre brute qui permet de différencier une construction par rapport aux autres ouvrages qui peuvent être érigés sur le sol (infrastructures, pylonne, mobilier urbain, installations provisoires, etc.). La SHOB, surface hors oeuvre brute sert de base au calcul de la SHON, surface hors oeuvre nette.

La surface hors oeuvre brute permet d’évaluer la taille du bâtiment par la somme des surfaces de tous ses planchers. L’administration y fait donc référence lorsqu’elle a besoin d’apprécier l’importance d’une construction, notamment pour:

I. – Autoriser la construction

Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance (surface hors oeuvre brute importante) ou de son implantation à proximité d’autres installations.

II. – Délivrer une autorisation de construire

C’est la surface hors oeuvre brute, selon son importance, qui détermine le type de demande (permis ou déclaration) à déposer avant de construire

  • Construction avec création de surface hors oeuvre brute SHOB

III. – Vérifier la conformité de la SHOB par rapport aux règles applicables

La surface hors oeuvre brute (SHOB) est indiquée sur les demandes d’autorisation de construire (déclaration préalable et permis de construire et d’aménager).

Pour un projet de maison situé dans une commune non dotée de plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document en tenant lieu (plan d’occupation des sols, plan de sauvegarde et de mise en valeur, plan d’aménagement de zone), il conviendra d’indiquer cette surface dans le cadre 4.3 – du formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle (Cerfa 13406).

Formulaire PC

III. – Distinguer l’affectation des locaux dans une construction

La surface hors œuvre brute de la maison sert de base au calcul de la surface hors œuvre nette, par déduction de certains planchers qui ne sont pas à comptabiliser pour celle ci (surfaces non closes, stationnement, combles et sous-sol non aménageables).

  • Surface hors œuvre nette de la maison SHON

IV. – Fixer la base de calcul des impôts fonciers

La surface hors oeuvre brute (SHOB) du rez de chaussée correspond à l’emprise au sol de constructions telle que demandée aux petits a. et b. du cadre 6 de la déclaration H1 à produire, après construction, à l’administration fiscale pour le calcul de la valeur locative de la maison.

Déclaration H1

Comment calculer la SHOB ?

La SHOB des constructions est égale à la somme brute des surfaces de plancher de chaque niveau (et de chaque bâtiment), des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, auxquelles s’ajoutent l’épaisseur des murs et cloisons.

On doit notamment compter dans le calcul de SHOB (brute) de la maison :

  • Un abri ou un auvent, même dissocié de la maison, dont le toit repose sur des poteaux (compter l’emprise au droit extérieur des alignements des poteaux).
  • Véranda, jardin d’hiver, serre
  • La surface de plancher placée “dessous” un escalier posé au sol.

 

Calcul SHOB

On ne comptera pas dans la surface brute:

  • La surface occupée par le passage de l’escalier à travers le plancher (trémie).
  • L’emprise d’un auvent, d’une marquise ou d’un porche lorsque leurs éléments, uniquement fixés au mur, ne reposent pas sur le sol et à condition que le sol placé dessous ne soit pas un plancher (terrasse, perron).

 

Surface hors œuvre nette de la maison SHON

A quoi sert la SHON ?

La SHON (surface hors œuvre nette) de la maison est la surface de référence permettant à l’administration d’apprécier la consistance (densité des locaux destinés à l’habitation proprement dite) de la maison pour:

I. – Déterminer si l’importance du projet impose le recours obligatoire à un architecte

Le recours à un architecte est obligatoire pour établir le projet architectural pour une maison d’une surface hors oeuvre nette, SHON supérieure à 170 m² et pour la conception de modèles de maison à construire de façon répétitive, ainsi que pour l’implantation de ces modèles sur leur terrain.

II. – Autoriser et réglementer la construction

Les règlements locaux d’urbanisme prennent en compte la SHON pour calculer le droit à bâtir décidé sur un terrain (coefficient d’occupation du sol), COS affecté au terrain de la maison.

Le coefficient, indiqué dans le règlement d’urbanisme, est à multiplier par la surface du terrain pour obtenir la SHON maximale autorisée. Par exemple: un COS de 0,20 sur un terrain de 1000m2 autorise une SHON de 200 m².

La SHON peut être également référente pour fixer un nombre d’arbres à planter ou un nombre de places de stationnement obligatoire.

III. – Délivrer une autorisation de construire

La création de plus de 20 m² de surface hors oeuvre nette (SHON) nécessite le dépôt d’un permis de construire sauf:

  • Pour l’installation d’une habitation légère de loisir de moins de 35 m² de SHON (aucune autorisation)
  • Pour l’installation d’une habitation légère de loisir de plus de 35 m² de SHON (DP)
  • Pour la transformation de plus de 10 m² de SHOB en SHON (DP)

IV. – Vérifier la conformité de la SHON par rapport aux règles applicables

Le calcul de SHON concernant le projet proposé est indiqué dans le tableau 4.5 du formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle (Cerfa 13406).

PC-SHON

V. – Fixer la base de calcul des impôts fonciers

Certains locaux annexes de la maison, non voués directement à l’habitation (cellier, appentis, abri jardin, abri piscine) peuvent être déclaré au cadre 6 – de la demande de permis de construire (cerfa 13406) pour ouvrir droit à un calcul plus favorable de la base fiscale relative aux impôts fonciers. Il faut y indiquer la SHON du local.

PC SHON

VI. – Servir de base à certaines règles du Code de la construction et de l’habitation

Par exemple: le respect de la réglementation thermique dite RT 2005 (consommation énergétique de la maison rapportée au m² de SHON)

VII. – Calculer la fiscalité lié au permis de construire

La SHON sert de base pour le calcul des taxes à valoir sur l’obtention du permis de construire (taxe locale d’équipement, taxe pour les espaces verts, taxe pour les CAUE)

Peut-on établir un rapport entre la SHON et la surface habitable ?

La SHON (surface nette) correspond approximativement à la partie habitable de la maison car elle ne prend pas en compte les garages, balcons, terrasses et autres éléments extérieurs à l’habitation proprement dite. Cependant elle intègre l’épaisseur des murs et des cloisons et partiellement les escaliers. Chaque projet sera donc unique par sa SHON et la surface habitable qui résulte de la plus ou moins grande présence de murs et cloisons. L’expérience rapporte une surface habitable comprise entre 140 et 150 m² habitable pour une SHON de 170 m².

Comment calculer la SHON ?

La SHON de la maison s’obtient en déduisant de la SHOB les surfaces suivantes :

  • Combles et sous-sols non aménageables pour l’habitation ou l’exercice d’activités professionnelles. Le seul critère actuellement retenu pour considérer un local non aménageable est que sa hauteur sous plafond soit inférieure à 1,80 m. Notamment, pour qu’une surface en comble développant un espace de grande hauteur lié à une forte pente de toit ne soit pas pris en compte en SHON suppose de ne pas déclarer de plancher en SHOB
  • Surfaces non closes : toitures-terrasses, balcons, zones couvertes en Rez de chaussées (abri garage, auvents, porche, charreterie, etc.)
  • Locaux destinés au stationnement des véhicules (motorisés ou non)

Pour tenir compte des épaisseurs conséquentes de murs induites par l’isolation thermique, voire phonique, il est accordé une déduction forfaitaire de 5% applicable au décompte obtenu ci dessus.

Schéma récapitulatif des déductions SHOB/SHON

Il convient d’opérer les déductions des planchers représentés en rouge sur le schéma. Les planchers représentés en vert sont seuls constitutifs de la surface hors eouvre nette (SHON) de la maison.

Calcul SHON

Prise en compte de la surface brute et nette existante et/ou transformée

Dans le cas de bâtiments existants sur le terrain, avant la construction de la maison, le calcul doit se faire en fonction du projet global. Par exemple, si une ancienne habitation, existante sur le terrain, est démolie, ou transformée en garage, sa SHON existante disparaît ou se transforme en SHOB. L’administration a mis à disposition un document d’aide au calcul, disponible en téléchargement sur le site web du ministère. Cette fiche ne peut être qu’imprimée pour y faire les calculs à la main.

Il est proposé, dans le GUIDE DU PERMIS DE CONSTRUIRE édité au format PDF, la même fiche mais permettant d’effectuer les calculs automatiques de SHON de façon intéractive.

Fiche de calcul