Contenu obligatoire du plan de situation de la maison (PCMI1)

Que faut-il savoir sur le plan de situation d’une maison ?

Offrant une vue éloignée du terrain ciblé par votre projet de construction, le plan de situation est une pièce obligatoire pour une demande de permis et de déclaration préalable, ainsi que d’autres autorisations. Il est noté PCMI1 dans le dossier du permis de construire et DP1 dans la déclaration préalable. C’est une représentation graphique du plan de construction qui sert à l’instructeur du projet à comprendre et à situer précisément votre parcelle.

Le PCMI1 d’une future maison doit offrir une vue large pour permettre de localiser son implantation dans l’environnement existant. Il doit se baser sur un plan cadastral ou une carte IGN de la municipalité pour définir votre terrain par rapport aux parcelles voisines et à l’ensemble de la localité. La conformité de ce plan de maison va aider les services d’urbanisme de la commune à étudier plus rapidement votre dossier. En effet, des pièces complémentaires vous seront réclamées en cas de manque d’informations ou de précision du graphique. Ainsi, le délai de délivrance du permis de construire va dépendre du soin apporté à l’élaboration de ce plan maison à étage ou plain pied.

Pour déposer une demande de permis de construire une maison individuelle, 4 exemplaires du plan de situation doivent accompagner le dossier. Peu importe les modèles de maisons, cette pièce est obligatoire. Pour connaître les règles de conception de ce plan de maison, il faut se référer à l’article R 431-7 et R 431-8 du code de l’urbanisme.

L’importance du plan de situation pour faire construire une maison

En déposant votre dossier de demande de permis de construire auprès de la mairie de votre terrain, chaque exemplaire de ce plan de maison est examiné par des services distincts. Ces derniers vont donner leurs décisions en fonction de l’implantation de la future maison à bâtir et des servitudes pesant sur le terrain. La précision et la lecture facile de ce schéma aident les services concernés à émettre plus rapidement leurs avis. Cela assure notamment d’accélérer le délai d’instruction de l’ensemble du dossier et d’obtenir plus vite le permis de construire de la maison de vos rêves. Vous pouvez également vous baser sur les recommandations de la notice CERFA no 51434 05 pour concevoir un plan de situation.

Plan de situation de maison individuelle et PLU

Ce plan de maison sert à préciser l’implantation géographique du terrain. Cela est nécessaire dans la mesure où les règles d’urbanisme qui doivent s’appliquer à un projet de construction de maison varient suivant la localisation de la parcelle. L’instruction du dossier de demande d’autorisation d’urbanisme consiste ainsi à contrôler que les règlementations du PLU du secteur sont respectées par le projet. L’étude se base notamment sur les caractéristiques esthétiques et architecturales décrites par les plans de maison figurant dans le dossier.

En particulier, le style ou le modèle de maison prévu, les types de matériaux utilisés, la forme du toit, des ouvertures et des façades, ainsi que les hauteurs doivent être conformes au PLU si vous voulez construire une maison neuve. D’ailleurs, les plans de maison moderne qui figurent dans le dossier doivent faire apparaître en détail les éléments décoratifs et les couleurs des façades. En particulier, la proximité par rapport à un monument historique et l’emplacement du terrain dans une zone préservée vont obliger le propriétaire à respecter certaines règles de construction de maison. Le PLU a en effet pour objectif d’harmoniser le parc immobilier d’un secteur particulier pour des raisons d’esthétiques et de développement durable.

Le plan de situation d’un dossier de permis de construire une maison individuelle doit permettre à une personne qui ne connaît pas la commune de localiser la parcelle concernée. Pour ce faire, l’on doit pouvoir s’orienter facilement sur la représentation graphique. Ainsi, vous devez au moins y indiquer le nord géographique. Ce plan de maison doit également spécifier le nom de la commune ou du lieu-dit. Il faut aussi y placer des repères pour permettre d’identifier rapidement le secteur et l’emplacement de la parcelle. Tous les infrastructures et bâtiments existants, comme les écoles, la mairie, les supermarchés, les entreprises, les rues, les pharmacies, les commerces… doivent ainsi y figurer. De plus, les principaux éléments structurants, comme les arbres et les forêts, les lacs, les rivières, les fleuves et la voirie doivent aussi y être mentionnés. 

Plan de situation de maison neuve et contraintes techniques

La vue du terrain sur un plan de situation permet aussi à la municipalité de déterminer si un projet de maison est bien légal. En effet, certains modèles de maison à étage peuvent ne pas être autorisés à l’emplacement visé. En particulier, il est interdit de bâtir dans des zones inondables pour garantir la sécurité des occupants. De plus, si votre parcelle est située dans une zone sismique, votre projet de construction devra respecter des normes spécifiques. En dehors de ces cas, sachez également qu’une maison individuelle ne peut être bâtie sans avoir préalablement réalisé une étude géologique du sol. Cela est nécessaire, car en fonction de la configuration du terrain et la composition du sol, il faudra adapter les plans de maisons. En particulier, l’on ne choisit ni les mêmes fondations ni le même nombre d’étages pour des sols meubles et rocheux.

Par ailleurs, le plan de situation d’une maison neuve est également nécessaire pour demander un raccordement aux réseaux urbains d’eau, d’électricité, de gaz et de téléphone. Cette représentation graphique va ainsi permettre de définir la possibilité et la difficulté d’accès à ces réseaux. D’autre part, les services d’urbanisme vont également étudier les infrastructures existantes et le voisinage, pour déceler d’éventuelles contraintes de construction spécifiques. En effet, certaines limites de hauteur peuvent par exemple être imposées pour éviter des problèmes de vis-à-vis avec les maisons plain pied voisines. De plus, le plan d’occupation des sols de la municipalité peut aussi nécessiter de restreindre l’emprise au sol du bâti.

Comment produire un plan de situation de maison individuelle ?

Pour votre demande de permis de construire, vous pouvez utiliser une carte IGN, un plan cadastral ou de ville pour réaliser votre plan de situation. En fonction du type de carte choisi, vous devez vous rendre sur un site spécifique pour la télécharger. Pour sa part, le plan cadastral est gratuit et est à demander auprès de la mairie. Sachez ainsi que vous pouvez produire vous-même votre plan de situation. Toutefois, un architecte ou un bureau d’étude peut aussi s’en occuper et même déposer l’ensemble du dossier au niveau de la mairie.

Faire un plan de situation de maison neuve avec une carte IGN de Géoportail

Les cartes IGN sont celles qui sont explicitement demandées par la notice CERFA n° 51434 05 pour la conception des plans de situation des maisons individuelles. Vous êtes ainsi obligé de vous rendre sur le site Géoportail, car c’est le seul à proposer des éditions de ces cartes. Ces dernières mettent en effet en évidence les limites communales, la voirie, l’altitude et les infrastructures existantes. Le site permet également de repérer et d’identifier les localités faisant partie d’un même groupe administratif et les particularités géologiques. D’ailleurs, il présente aussi des vues aériennes.

Pour réaliser un plan de situation via ce site internet, vous devez indiquer les coordonnées de votre propriété sur la page d’accueil. Votre terrain sera alors affiché et marqué avec un cercle de couleur pour la distinguer des autres parcelles. Toutefois, avant de l’imprimer, il est essentiel de mettre ce plan de maison à l’échelle. En effet, vous devez assurer une bonne visibilité de l’environnement existant et une lecture facile des infrastructures de la commune. Sachez que la carte actuellement affichée est basée sur une vue aérienne et doit être remplacée en carte IGN en cliquant dans la barre de suggestion. Vous pouvez également titrer le fichier avant de l’imprimer.

Cependant, le document obtenu ne conserve pas le cercle de marquage affiché sur le site. Il est ainsi nécessaire de détourer la parcelle avec un feutre de couleur pour que les services de la mairie puissent la distinguer des autres propriétés. Par ailleurs, vous ne devez pas non plus oublier d’y spécifier la direction du nord géographique en dessinant une flèche sur ce plan de maison.

Concevoir un plan de situation de projet de maison avec un cadastre

Les cadastres offrent une grande précision pour la production d’un plan de situation d’une future maison. Pour les obtenir, il suffit de se déplacer en mairie et d’en faire la demande, ou de se rendre sur le site cadastre.gouv.fr. Une fois sur ce dernier, vous aurez à préciser les coordonnées de votre terrain pour avoir la liste des numéros de cadastres qui y sont liés. Vous devez ainsi y cliquer sur votre parcelle si elle y est présentée. Dans le cas contraire, vous pouvez faire apparaître une suite d’adresses dans le cadre de recherche, puis effectuer un choix. Toutefois, si aucune référence cadastrale n’est disponible, vous pouvez toujours cliquer sur une parcelle et faire une recherche manuelle en faisant glisser la vue.

Lorsque vous avez repéré votre terrain, réalisez un balisage en cliquant dessus et validez la sélection. Un cercle rouge apparaîtra alors automatiquement sur votre propriété. Avant d’imprimer, vous devez par contre ajuster l’échelle.

L’inconvénient avec cette méthode vient surtout du fait que l’affichage maximal peut être limité. De plus, les voies d’accès proches de la parcelle ne sont pas visibles et sont pourtant requises par les services d’urbanisme de la mairie. Étant généralement insuffisant pour demander un permis de construire, ce type de plan de situation cadastral convient toutefois à une déclaration préalable.

Un plan de situation de maison contemporaine avec ViaMichelin

Vous pouvez également imprimer un plan de situation de votre projet de construction en utilisant le site ViaMichelin. En effet, ce dernier propose des cartes de qualité similaire à celle de Géoportail, mais n’offre pas les mêmes variétés. Pour procéder, il suffit d’insérer les coordonnées de la parcelle. Il faut par contre réduire la carte pour qu’apparaissent les infrastructures existantes.

L’avantage de cette méthode est que le repère coloré affiché par le site est conservé lors de l’impression du plan de situation. Toutefois, vous devez y dessiner une flèche qui précise la direction du nord.

Quelle échelle choisir pour le plan de situation de votre maison individuelle ?

En réalisant le plan de situation de votre parcelle, vous devez comprendre que l’objectif principal est de permettre une localisation facile du terrain et une identification rapide de son emplacement. Dans cette optique, il faut s’assurer que les infrastructures et les bâtiments existants autour de la future maison sont bien visibles. Ainsi, le choix de l’échelle va surtout dépendre de la taille de la municipalité et de la distance par rapport aux repères. En effet, dans le cas des petites collectivités rurales où de grands espaces séparent les parcelles, il faudra que le plan de maison présente l’ensemble de la commune. Ainsi, il est généralement conseillé d’opter pour une échelle de 1/32000ème pour une localité de taille moyenne. Une échelle de 1/16000ème sera par contre suffisante pour une petite collectivité.

Dans tous les cas, il faut éviter de choisir une trop petite échelle. Cela produit en effet un gros plan qui ne permet pas d’intégrer les repères nécessaires dans le plan maison à étage ou plain pied. Ainsi, pour garantir une visualisation efficace des infrastructures, des bâtiments existants, des voies d’accès et des éléments structurants, il est recommandé de choisir une échelle minimale de 1/8000ème.

D’ailleurs, pour vérifier que l’échelle de votre plan de situation est correcte, sachez que vous devez pouvoir y marquer facilement l’emplacement des lieux de prise de vue des photographies PCMI7 et PCMI8. La première présente une l’environnement proche qui encadre le terrain. L’on doit notamment pouvoir y retrouver les rues et les maisons individuelles voisines. La seconde photographie offre pour sa part une vision éloignée de la parcelle pour une localisation plus globale.

D’autre part, en réglant l’échelle de votre plan de situation, vous devez également vous assurer que les noms des rues, des bâtiments administratifs, des écoles, des lacs et des autres repères sont bien visibles. L’on doit aussi pouvoir y identifier les numéros des parcelles voisines.