Permis de construire, comment faire la demande?

Quand vous envisagez de réaliser un projet de construction, il est nécessaire que vous ayez connaissance de toutes les démarches administratives à effectuer avant d’engager vos travaux.

La première démarche est d’obtenir un permis de construire.

Le permis de construire permet d’entreprendre des travaux importants tels la construction d’une maison individuelle, des travaux d’agrandissement d’un bâtiment déjà existant ou encore des travaux qui sont destinés à des monuments historiques.

Vous trouverez ici, tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans votre projet immobilier.

La définition du permis de construire

Le permis de construire est un document administratif obligatoire qui autorise la construction, la rénovation ou la transformation d’un bâtiment à usage d’habitation, d’un bâtiment industriel ou tout autre bâtiment.

Ce document a pour objectif de vérifier que l’édifice respectera les règles d’urbanisme et de construction qui sont en vigueur tant sur le plan de l’esthétisme architecturale que pour des raisons de sécurité et d’hygiène.

Permis de construire ou déclaration préalable?

Selon la nature des travaux qui sont envisagés, il peut être nécessaire, ou non, de déposer un dossier en vue d’obtenir une autorisation administrative.

Les travaux qui ne nécessitent aucune autorisation

Certains travaux, de modeste envergure, sont libres et ne demandent pas de démarche particulière.
Cela concerne essentiellement des travaux d’aménagement intérieur qui doivent obéir aux conditions suivantes:

  • il s’agit de travaux d’entretien ou de réparation
  • d’une construction dont la surface est inférieure à 5 m2 de surface au plancher et de hauteur inférieure à 12 mètres
  • d’un ravalement de façade dès lors que la commune l’y oblige
  • d’un aménagement de surfaces sans modification de l’aspect extérieur
  • ou bien sans changement de la destination de l’immeuble

Cela concerne, par exemple, un abri de jardin ou une véranda de moins de 5 m2, une piscine de moins de 10 m2, une terrasse de moins de 60 cm de hauteur ou même un mur de moins de 2 mètres de haut, si le plan local d’urbanisme de la commune ne l’exige pas.

Ceux qui nécessitent une déclaration préalable de travaux

La déclaration préalable de travaux est obligatoire pour des projets de construction ou de rénovation de moindre importance, dès lors que ces travaux altèrent l’aspect extérieur de la construction ou qu’ils se situent en zone protégée.

L’article R421-9 du code de l’urbanisme détermine les constructions qui sont soumises à la déclaration préalable de travaux:

  • les nouvelles constructions d’une surface au plancher comprise entre 5 et 20 m2 (40 m2quand la construction se situe dans une zone urbaine dotée d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou d’un Plan d’Occupation des Sols (POS))
  • Les constructions d’une surface au plancher inférieure à 5 m2 mais dont la hauteur est supérieure à 12 mètres
  • la construction d’un mur d’une hauteur supérieure à 2 mètres
  • les piscines dont la surface de bassin est inférieure à 100 m2 et qui ne sont pas couvertes
  • certains travaux de ravalement quand le bâtiment est à proximité d’un site classé, près d’une réserve naturelle ou s’ils sont effectués sur un immeuble protégé
  • enfin, les changements de destination d’un local

Les projets demandant un permis de construire

Pour toutes les constructions nouvelles et les travaux sur des bâtiments existants, qui ne sont pas dispensés de formalités administratives, ni soumises à la déclaration préalable, le code de l’urbanisme (article L421-1 à L421-9) rend obligatoire l’obtention d’un permis de construire.

Les travaux d’entretien ou de réparation courants ne sont pas soumis à cette obligation.
Sont par exemple soumises au permis de construire:

Les constructions nouvelles:

  • la construction d’une maison individuelle sur terrain nu
  • la construction d’un garage ou d’un abri de jardin de plus de 20 m2 de surface au plancher (40 m2 pour les projets qui se situent dans une commune urbaine, dotée d’un Plan Local d’Urbanisme)
  • la construction d’une piscine de plus de 100 m2
  • la construction d’une éolienne

Les modifications de grande ampleur

  • les travaux d’agrandissement d’une construction existante dont le projet est supérieur à 20 m2 de surface au plancher (supérieure à 40 m2 dans les localités dotées d’un PLU ou un POS
  • la construction d’une terrasse ou d’une véranda entraînant une modification du volume de l’habitation
  • les travaux sur un immeuble inscrit comme monument historique ou situé dans un secteur classé et sauvegardé
  • les travaux impliquant un changement de destination du bâtiment (modification de la structure porteuse ou altération de la façade du bâtiment)

Construire sans permis ou déclaration préalable constitue une infraction au code de l’urbanisme (article L480-4 du code de l’urbanisme) qui peut être sanctionnée par le tribunal de grande instance qui peut exiger:

  • l’arrêt immédiat des travaux
  • la démolition totale des nouvelles constructions
  • une mise en conformité des constructions (jusqu’à 10 ans après la réalisation des travaux

A ces décisions judiciaires peuvent s’ajouter des sanctions financières:

  • une amende allant de 1200 à 6000 € le m2
  • et en cas de non respect des décisions du tribunal, une amende de 75000 € et un emprisonnement de 3 mois (article L480-7 du code de l’urbanisme).

Les conditions préalables, le prix et les taxes liées au permis de construire

Faut-il faire appel à un architecte?

En règle générale, la loi prévoit que, pour les constructions dont la surface au plancher est supérieure à 150 m2, un architecte doit obligatoirement procéder à l’élaboration des plans du dossier du permis de construire (article R431-2 du code de l’urbanisme).

Cependant, dans certains cas, il y a des dérogations à ce principe:

  • pour les travaux qui sont soumis à une déclaration préalable
  • pour les constructions nouvelles envisagées par les particuliers pour leur propre usage et ne dépassant pas 150 m2 de surface au plancher
  • pour les extensions de bâtiments engagées par les particuliers pour leur propre usage et si la construction, après extension, a une surface au plancher et une emprise au sol inférieure à 150 M2
  • pour les modifications de façade et les changements de destination effectués par les particuliers pour eux même pour des constructions d’une surface au plancher inférieure à 150 m2

Toutefois, même s’il n’est pas obligatoire, le recours à un architecte est vivement recommandé pour accompagner le particulier dans son projet immobilier et pour lui éviter des démarches administratives et techniques souvent complexes.

Quel est le prix d’un permis de construire?

Le prix d’un permis de construire comprend deux éléments:

Les honoraires de l’architecte
Les honoraires de l’architecte, qui dépendent de l’étendue de ses missions, sont libres.
On estime à environ 50 € HT/m2 le tarif demandé par un architecte pour la constitution du dossier, avec un prix minimum de 1500 € HT.

Les frais liés à l’étude thermique
Pour une construction dont la surface thermique est supérieure à 50 m2, il faut faire appel à un bureau d’étude thermique qui examine le projet de construction et atteste de la conformité du projet avec la réglementation en vigueur (RT 2012).

Ces frais varient entre 40 et 300 €.

Quelles sont les taxes liées au permis de construire?

La taxe d’aménagement
La taxe d’aménagement, composée de trois parts (communale, départementale et régionale), est calculée en fonction de la superficie de la construction, sa valeur au m2 et le taux appliqué par la localité où se situe le projet.

Quand le montant de la taxe d’aménagement est inférieur à 1500 €, le paiement se fait en une seule fois, 12 mois à compter de la date de délivrance du permis de construire.

Quand le montant de la taxe d’aménagement est supérieur à 1500 €, le paiement se fait en deux fractions égales à 12 et 24 mois.

Les taxes locales
Les taxes locales sont, la taxe d’habitation payée par la personne qui occupe le logement, la taxe foncière sur les propriétés bâties payée par le propriétaire et la taxe foncière sur les propriétés non bâties qui s’applique au terrain de la construction.

La déclaration de la construction doit être faite auprès du centre des impôts 90 jours avant son achèvement.

Le dossier de permis de construire

Les pièces du dossier

Le dossier de demande de permis de construire doit comprendre:

  • le formulaire cerfa 13406 correspondant au type de projet à réaliser. Par exemple, le formulaire cerfa n° 13406*06 est requis lorsque le propriétaire souhaite effectuer une demande de permis de construire pour la construction d’une maison individuelle ainsi que des ses annexes (garage, dépendances)
  • la déclaration des éléments qui sont utiles au calcul des impositions et de la taxe d’aménagement
  • le bordereau des pièces justificatives à fournir selon le projet immobilier envisagé. Ce bordereau est exhaustif et l’administration ne peut pas en demander d’autres

Certaines pièces, au nombre de 8, sont obligatoires:

  • le plan de situation du terrain (PC1) qui permet à la mairie de localiser le terrain au sein de sa commune et de déterminer les règles d’urbanisme applicables
  • le plan de masse des constructions (PC2) en 3D qui précise l’échelle de réalisation du plan et l’orientation indiquant le nord du terrain
  • le plan de coupe du terrain (PC3) qui définit l’implantation du projet et les incidences sur le terrain existant
  • la notice (PC4) qui donne une description du terrain et qui présente le projet de construction
  • le plan de façade et des toitures (PC5) pour toutes les constructions. Ce plan doit faire apparaître les éléments composant chaque façade et toiture, ainsi que les matériaux utilisés afin de permettre une appréciation de l’aspect visuel de la construction
  • un document graphique (PC6) en 3 D qui permet d’avoir une idée de la cohérence du projet de construction avec son environnement
  • une photographie (PC7) qui permet de positionner le terrain par rapport à son environnement proche. Elle doit permettre de visualiser les constructions existantes qui sont à proximité
  • une photographie (PC8) qui permet de visualiser le terrain dans le paysage lointain. Elle doit faire apparaître la rue, les espaces publics ou le paysage environnant

En fonction du projet réalisé, il peut être nécessaire de fournir d’autres pièces justificatives avec le dossier de permis de construire.

En France métropolitaine, une attestation, fournie par un organisme agrée, doit être jointe au dossier.

Elle permet au service de l’urbanisme de constater que le projet de construction prend bien en compte la règlementation applicable dans le domaine thermique (RT 2012).

Le dépôt du dossier

Il faut déposer, auprès du service de l’urbanisme de la mairie, à minima, 4 dossiers complets.

Si le projet se trouve dans un secteur protégé, le service de l’urbanisme peut demander des exemplaires supplémentaires.

A réception de la demande du permis de construire, la mairie délivre ou envoie un récépissé qui contient un numéro d’enregistrement du service de l’urbanisme. Ce document indique aussi la date autorisée de début des travaux.

Si la mairie constate que le dossier est incomplet, elle dispose d’un délai d’un mois pour réclamer les pièces manquantes au demandeur.

Le propriétaire doit compléter son dossier doit être complété dans le délai de 3 mois. A défaut de respect de ce délai, le service de l’urbanisme considèrera que la demande est rejetée.

Dans les 15 jours suivants le dépôt de la demande de permis de construire, le service de l’urbanisme doit procéder à l’affichage, en mairie, d’un avis précisant les éléments de la demande de permis.

Le délai d’instruction, les décisions, l’affichage et la durée de validité

En principe, le délai d’instruction par le service d’urbanisme de la demande de permis de construire est fixé par le code de l’urbanisme.

Pour une demande concernant une maison individuelle ce délai est de 2 mois.

Pour les autres projets, comme par exemple une piscine, le délai d’instruction peut aller jusqu’à 3 mois.

Si aucune réponse n’est donnée à l’issue de ce délai, la demande de permis de construire est considérée comme tacitement acceptée par le service de l’urbanisme.

Le dossier de permis de construire peut être accepté ou refusé.

Le permis de construire est purement et simplement accepté si les travaux qui sont envisagés sont conformes aux dispositions du code de l’urbanisme. La construction doit respecter les énonciations du PLU qui sont appliquées sur la commune.

La décision du service de l’urbanisme de la commune se traduit par un arrêté qui est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier électronique, afin de déterminer la date de départ du délai dont dispose les tiers pour contester l’autorisation administrative.

La durée de validité du permis est de 3 ans à compter du jour de sa délivrance et il peut faire l’objet d’une prorogation, sur demande écrite du bénéficiaire, auprès de la mairie, à raison de deux fois un an, soit une durée maximale de 5 ans.

Le code de l’urbanisme rend aussi obligatoire, pour le propriétaire, l’affichage de l’autorisation donnée par la mairie ou du permis de construire tacite, en cas de non réponse de cette dernière, sur le terrain dès que l’arrêté lui a été notifié ou quand que le délai d’instruction de 2 mois (voire 3 mois selon les cas) est expiré.

Cet affichage doit être visible depuis la voie publique et être réalisé sur un panneau de chantier réglementaire (taille 80 X 120 cm).

Sur ce panneau doivent figurer l’ensemble des informations légales:

  • le nom, la raison sociale des bénéficiaires
  • la date et le numéro de l’autorisation administrative (permis de construire)
  • l’objet du projet, la surface du terrain, l’adresse de la mairie où les tiers peuvent consulter le permis de construire
  • le cas échéant, le nom de l’architecte en charge du projet
  • la surface au plancher et hauteur de la construction
  • la superficie du ou des bâtiments qui doivent faire l’objet d’une démolition

Le panneau d’affichage doit demeurer visible de la voie publique pendant une période minimale de 2 mois (délai de contestation) et ne peut être retiré tant que les travaux ne sont pas terminés.

Les recours et procédures de contestation

Que faire en cas de refus de l’autorisation administrative?

Le refus de la mairie intervient si le projet de construction ne respecte pas les règles d’urbanisme qui sont appliquées réglementairement dans la commune ou si le dossier n’est pas conforme aux spécifications attendues.

La mairie doit motiver son refus de manière à permettre au demandeur d’apporter une réponse. Les recours qui lui sont ouverts sont les suivants:

  • prendre un rendez-vous auprès du service de l’urbanisme ou lui adresser un courrier pour présenter les améliorations apportées au projet et déposer une nouvelle demande
  • le recours administratif gracieux, dans les 2 mois, auprès du responsable supérieur du signataire de la décision
  • le recours contentieux auprès du tribunal administratif de rattachement de la commune en cas de refus du recours administratif, dans les 2 mois de cette nouvelle décision

La contestation d’une autorisation d’urbanisme

L’article L421-6 du code de l’urbanisme permet à un tiers, qui a un intérêt à agir, de contester un permis de construire si celui-ci n’est pas conforme à certaines règles ou cause un préjudice à ce tiers.

Le contestataire, directement lésé par la construction à venir, peut faire un recours dans les 2 mois à partir de la date d’affichage du permis de construire sur le terrain. Il dispose de deux recours:

  • le recours administratif gracieux par courrier recommandé avec avis de réception adressé au bénéficiaire du permis de construire ainsi qu’au signataire de l’autorisation. L’autorité ayant accordé le permis doit se prononcer sur le retrait ou la continuité du projet. La non réponse équivaut à un refus du recours.
  • le recours contentieux auprès du tribunal administratif du lieu où le permis est délivré, dans les 2 mois du refus de l’administration. A l’issue de la procédure, le juge peut prendre l’une des trois décisions: l’annulation du permis, la continuité ou une modification du projet

Les évolutions possibles du permis de construire

Comment modifier le permis de construire en cours d’exécution

Le bénéficiaire d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager en cours de validité, peut apporter des modifications sans avoir à demander un nouveau permis.

Toutefois, les modifications doivent être mineures (changement de façade, variation légère de l’emprise au sol de la construction ou de la surface au plancher, changement de destination d’une partie des locaux).

Lorsque les modifications sont plus importantes, un nouveau permis de construire doit être demandé.

La demande de modification se fait au moyen du formulaire Cerfa n° 13411, à tout moment, tant que la déclaration d’achèvement des travaux n’est pas délivrée.

Les délais d’instruction ainsi que les conséquences (décisions, recours) sont identiques à ceux de la demande de permis initiale.

Comment transférer un permis de construire

Le transfert d’un permis de construire, en cours de validité, à une autre personne, peut être autorisé sous certaines conditions:

  • il faut que le permis soit en cours de validité
  • et que le titulaire du permis donne son accord à ce transfert

La demande de transfert doit être présentée par le futur bénéficiaire au moyen du formulaire Cerfa n° 13412.
La décision est rendue dans le délai de 2 mois par la mairie.
Une fois que le transfert est acté, le titulaire de l’autorisation d’urbanisme doit procéder à l’affichage du permis de construire sur son terrain.

Ce transfert ne peut pas faire l’objet d’un recours.

Enfin, la taxe d’aménagement est aussi transférée au nouveau titulaire.

Comment annuler un permis de construire

L’annulation d’un permis de construire peut être demandée dans deux cas:

  • par un particulier en cas d’irrégularité
  • par le demandeur lui-même s’il renonce à son projet de construction

Le délai d’annulation diffère selon que la demande est déposée par le bénéficiaire ou par un tiers.
Pour le demandeur, l’autorisation du permis de construire peut être annulée dans les 3 mois suivants la date de signature. Il suffit de déposer une demande d’annulation à la mairie.

La demande d’annulation, dans ce cas là, ne revêt pas de formalisme particulier si ce n’est que la demande doit être adressée, par lettre recommandée avec accusé de réception, à la mairie ayant donné l’autorisation d’urbanisme, pour en demander l’annulation.

Pour un tiers qui conteste l’attribution d’un permis de construire, celui-ci dispose, à compter de l’affichage du permis de construire sur le terrain ou à la mairie, d’un délai de 2 mois pour effectuer un recours en annulation.

Enfin, la modernisation de l’administration devrait, dans les prochaines années, simplifier la procédure d’obtention d’une autorisation d’urbanisme et en particulier du permis de construire.

En effet, à partir du 1er janvier 2022, la ELAN (loi sur l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), publiée fin 2018, oblige les communes comptant plus de 3500 habitants à proposer une procédure d’obtention des permis de construire (dépôt des demandes, instruction des services de l’urbanisme) et des déclarations préalables de travaux de manière dématérialisée.