Modification ou transfert d’un permis de construire obtenu pour une maison

 
Modification ou transfert d’un permis de construire obtenu pour une maison

Avez-vous obtenu un permis de construire une maison individuelle ? Projetez-vous de vendre alors que la maison de vos rêves n’est pas encore terminée ? Sachez que vous pouvez céder votre autorisation d’urbanisme à une personne qui veut devenir propriétaire. Par ailleurs, si au cours du chantier vous décidez de modifier votre plan de maison traditionnelle en maison design, alors il vous faudra changer votre autorisation. Toutefois, la possibilité du transfert et de la modification d’un permis de construire est régie par certaines conditions.

Le transfert d’un permis de construire

Transférer un permis de construire signifie que le propriétaire d’une maison contemporaine ou plain-pied en cède les droits et les obligations à un tiers qui veut bâtir le même modèle de construction. En effet, une autorisation d’urbanisme est rattachée au bien immobilier et non au nom du propriétaire. Il peut donc être transféré à une autre personne, mais la procédure demande de respecter certaines conditions. Ainsi, le permis doit notamment être légal, définitif et en cours de validité.

Les conditions de transfert du permis de construire

Uniquement les permis de construire légaux de maisons neuves peuvent être transférés à une autre personne. Pour être légitime, un permis de construire doit indiquer toutes les caractéristiques des modèles de maison prévus et l’implantation précise du terrain ou des bâtiments concernés par les travaux. Ainsi, il peut être annulé si les autorités n’ont pas été avisées d’une modification majeure des plans de maisons.

Par ailleurs, seuls les droits d’un permis de construire définitif sur une maison individuelle peuvent être transférés. Cela signifie que le décret ne doit pas être sujette à des contestations émanant du voisinage concernant le style architectural, les modèles de maisons, la hauteur, le toit-terrasse ou d’autres caractéristiques de la maison passive. Comme le délai de recours des tiers est de 2 mois, les permis sont considérés définitifs après ce délai.

D’autre part, vous ne pouvez pas transférer une autorisation de construire une maison si celle-ci est périmée. D’ailleurs, elle doit être valable durant la demande de cession des droits et lors de la transmission elle-même. En effet, elle est soumise à une période de validité de 3 ans, qui peut être deux fois prorogée d’un an. Pour simplifier, le permis est globalement en règle pendant 5 ans et peut être transféré pendant cette échéance. Toutefois, sachez que les travaux du constructeur de maison doivent impérativement avoir été commencés dans les 3 ans suivant sa délivrance sinon il sera périmé. Une fois les travaux des villas engagés durant ces 3 ans, le délai de validité est suspendu. Cependant, si le chantier du constructeur de maison est stoppé après cette période, l’interruption ne doit pas excéder une année sinon le permis est annulé.

La procédure de demande de transfert d’un permis de construire

Pour pouvoir transférer le permis de construire d’une maison à étage ou plain pied, il faut en faire la demande à la mairie via un envoi postal par lettre recommandée ou un dépôt de dossier. Celui-ci comprend quatre exemplaires du formulaire Cerfa N° 13 412*01. Cependant, sachez que la procédure implique un accord préalable entre le bénéficiaire de l’autorisation et le futur propriétaire de la maison à construire.

D’ailleurs, le dépôt du dossier doit être réalisé par le prochain titulaire du permis. Le détenteur initial doit pour sa part compléter et signer les formulaires pour appuyer la requête. En revanche, il peut arriver que l’ancien propriétaire refuse le transfert après avoir vendu le terrain ou la maison familiale concernée. Dans ce cas, l’acquéreur doit de nouveau demander un permis de construire.

L’instruction d’un dossier de transfert de permis de construire

Une fois la demande reçue par la mairie, la réponse doit être instruite dans un délai de 2 mois à compter de la date du dépôt pour les maisons individuelles avec/sans annexes. L’étude du dossier dure par contre 3 mois pour les permis d’aménager et autres projets de maison. Dans le cas où aucune notification n’a émané de l’administration à l’issue de cette période, cela signifie que le permis est tacitement transféré au nouveau bénéficiaire du contrat de construction. Dans ce cas, nous recommandons néanmoins de toujours demander un certificat de permis tacite à la mairie pour éviter les mauvaises surprises durant l’achat d’une maison.

Toutefois, l’accord de cession du permis de construire fait généralement l’objet d’un arrêté municipal et d’une notification par lettre recommandée avec avis de réception. Cet arrêté constate l’entente entre l’ancien et le nouveau bénéficiaire de l’autorisation, le changement du nom du titulaire, ainsi que le transfert des droits et des obligations au demandeur.

Au cours du mois qui suit le dépôt, l’administration peut notifier par écrit le demandeur sur une prolongation du délai d’instruction. Cette période supplémentaire évoque la nécessité de consulter certains services concernant la future maison. Les autorités peuvent également réclamer d’autres éléments pour compléter le dossier de la maison à construire. Le délai d’instruction repart ainsi à zéro à compter de la date de dépôt des pièces demandées.

Les possibilités de transfert d’un permis de construire

En dehors de la déclaration préalable des travaux, les autorisations d’urbanisme, dont le permis de construire une maison individuelle ou une annexe et le permis d’aménagement, peuvent être transférées. En fonction des situations, la loi prévoit d’ailleurs quelques formalités supplémentaires. En particulier, les modèles de maisons, la qualité du détenteur initial et du futur bénéficiaire doivent être pris en compte.

Les conditions de transfert du permis de construire entre personnes de statuts juridiques différents

Les droits et les obligations liées au permis de construire une maison neuve peuvent être transmis d’une personne physique à une autre. Ils peuvent aussi être cédés entre deux personnes morales, comme une société SARL ou une SCI. Il peut cependant arriver que l’on veuille transférer un contrat de construction à une personne bénéficiant d’un statut juridique différent. Sachez que cela est possible, mais nécessite la contribution d’un architecte. En effet, les personnes morales doivent faire appel à un constructeur de maisons pour se faire délivrer un permis. Pour leur part, les personnes physiques ne sont obligées de recourir à ce professionnel que si la surface habitable prévue par le projet est supérieure à 170 m².

D’autre part, le demandeur doit aussi disposer des qualités requises par le permis de construire. Par exemple, une autorisation d’urbanisme délivrée dans une zone rurale est uniquement valable pour un agriculteur et ne peut être cédée que vers une personne bénéficiant de la même qualité.

Transférer partiellement ou totalement un permis de construire

En général, le permis pour bâtir une future maison est transféré intégralement. Cela signifie que les droits et les obligations liées à l’ensemble des plans de construction sont cédés complètement et en même temps à un nouveau propriétaire. Cependant, dans certaines situations, certains modèles de maison à étages et plain pied permettent d’effectuer un transfert partiel de l’autorisation d’urbanisme. Cette possibilité implique toutefois que le projet de construction de maison concerné soit divisible.

C’est par exemple le cas des immeubles et des maisons contemporaines qui contiennent plusieurs logements. Comme le bien peut être fractionné selon le nombre d’appartements qui le composent, faire un transfert partiel du permis initial est possible. Une partie de l’autorisation peut ainsi être cédée aux différents propriétaires de chaque maison moderne.

D’autre part, la loi prévoit le permis de construire valant division pour un plan de maisons qui a pour vocation d’être segmenté après l’achèvement des travaux. Toutefois, ce genre d’autorisation implique que l’ensemble du projet soit constitué de plusieurs maisons d’architecte situées sur un même terrain. La demande de ce type de permis doit d’ailleurs inclure un plan de division.

Les implications d’un transfert de permis de construire

Une fois le transfert du permis de construire effectué, le nouveau bénéficiaire doit appliquer les règlementations liées à l’affichage devant la maison à construire. Ainsi, le panneau doit stipuler la référence du dossier, la date de délivrance de l’autorisation initiale, les noms des détenteurs actuels, le plan de maison, le type de construction, les hauteurs des maisons neuves prévues, la surface habitable des éventuelles maisons traditionnelles à démolir, la superficie de la parcelle, le nom des architectes, l’adresse de la mairie où est enregistré le dossier, les possibilités de réserves des tiers.

En effet, sachez que l’acquisition des droits et des obligations rattachées à un plan de construction implique de se conformer au délai de recours des tiers qui dure deux mois. Ainsi, l’autorisation d’urbanisme ne retrouve sa qualité définitive qu’après cette période.

Par ailleurs, les changements des règles d’urbanisme qui sont survenus après la délivrance du permis initial n’ont pas d’impact pour faire construire une maison après la transmission. La cession des droits du permis ne peut d’ailleurs pas être refusée sur la base de telles modifications, peu importe leurs ampleurs.

D’autre part, la durée de validité de l’autorisation ne change pas après son transfert. En effet, son décompte est toujours réalisé à partir de la date de délivrance du permis initial.

Les causes de refus d’une demande de transfert du permis de construire

Dans certains cas, l’administration peut légalement refuser de transférer un permis de construire une maison neuve à une autre personne. Cette décision peut notamment découler du fait que l’autorisation concernée a dépassé sa date de péremption. Cela implique ainsi de devoir faire un nouveau permis pour construire sa maison.

D’autre part, les autorités peuvent s’opposer au transfert si le détenteur initial était une personne physique et que le demandeur est une personne morale qui doit recourir à un architecte pour obtenir une autorisation d’urbanisme. C’est aussi le cas si cette dernière a été délivrée pour une maison moderne à usage commercial et qu’aucune permission de la commission départementale d’équipement commercial n’a été fournie par le demandeur.

Le permis modificatif pour changer les termes d’un permis de construire

Avez-vous déjà obtenu un permis de construire pour votre futur espace de vie ? Si en cours de travaux vous avez envie de transformer certaines parties de votre plan maison plain pied, sachez que cela est possible. Cependant, vous devez faire une demande de permis modificatif. Toutefois, cette autorisation est uniquement délivrée pour l’apport de changements mineurs au modèle de maison initial. Dans le cas où les réformes sont majeures, vous serez obligé de demander un nouveau permis de construire.

Les conditions liées à l’obtention d’un permis modificatif

Vous pouvez demander à modifier votre permis de construire si celui-ci est en cours de validité. Ainsi, une autorisation qui a dépassé son délai de péremption ne peut pas être changée. Par ailleurs, vous ne pourrez pas non plus bénéficier d’un permis modificatif si vous avez déjà fait une déclaration d’achèvement de travaux de votre maison neuve au niveau de la mairie. Sachez aussi que l’autorisation de modifier le plan de construction initial ne constitue pas un nouveau permis de construire. Ainsi, le délai de validité reste identique.

D’autre part, l’acceptation de votre demande est conditionnée par l’ampleur des changements que vous prévoyez avec le constructeur de maison. Les possibilités de transformation accordées par l’administration sont notamment limitées à des éléments mineurs au plan maison contemporaine initiale. En effet, cela concerne uniquement les aspects liés à l’esthétique extérieure, aux façades, aux toitures, au style moderne et aux ouvertures de la maison bioclimatique. Vous pouvez aussi l’obtenir pour augmenter ou diminuer légèrement l’emprise du sol et la surface habitable du projet.

Un changement de destination d’une partie de la maison individuelle est également pris en charge par le permis modificatif. Cela concerne par exemple l’aménagement de certains espaces de vie d’un logement en local professionnel. L’accord pour ce type de transformation dépend toutefois de la conformité aux règles d’urbanisme en vigueur dans la municipalité et le secteur concerné.

En revanche, une forte variation de l’intérieur de la maison par rapport au plan initial implique des réformes importantes de la surface habitable de la construction et nécessite de faire une nouvelle demande de permis de construire. Cela inclut notamment le nombre de chambres, l’agencement intérieur de l’espace nuit, les rangements, cloisons, placards, circulations…

Comment bénéficier d’une modification du permis de construire ?

Pour demander un permis modificatif pour un projet de maison, vous devez constituer un dossier avec un formulaire prévu pour cet usage. La requête doit être adressée par lettre recommandée ou déposée directement à la mairie.

Le délai d’instruction pour la modification du permis de construire

L’étude du dossier porte uniquement sur les transformations que vous voulez apporter à votre plan de maison individuelle initiale. Ainsi, les droits déjà acquis ne font pas l’objet d’une nouvelle instruction. Toutefois, le permis modificatif est soumis aux règles d’urbanisme en vigueur au moment de sa date de délivrance.

Le délai légal pour l’étude de la requête est de 2 mois pour les maisons individuelles et de 3 mois pour les autres types de projets de construction. Cette période est toutefois extensible en fonction des services contactés par la mairie pour l’expertise du dossier. Le demandeur est notifié du délai supplémentaire appliqué. Par ailleurs, les autorités peuvent également demander des pièces manquantes pour compléter le dossier. Le temps d’instruction est ainsi réinitialisé à compter de la date de dépôt des éléments concernés.

La décision municipale concernant la modification du permis de construire

L’accord d’un permis modificatif par la mairie s’effectue via un arrêté municipal et une notification du demandeur par lettre recommandée. Dès la délivrance de l’autorisation, celle-ci doit être affichée devant la maison de vos rêves et ouvre à un délai de 2 mois pour le recours des tiers. Toutefois, les contestations considérées concernent uniquement les changements apportés aux règles de construction. Ainsi, les parties privatives de la future maison qui sont conformes à l’autorisation initiale ne peuvent pas être remises en cause.

Dans le cas où l’administration n’a émis aucune réponse à la demande pendant le délai d’instruction imparti, cela signifie que le projet de maison est tacitement autorisé. La mairie doit alors délivrer un certificat de permis tacite que l’on doit afficher durant la construction de maisons.

En revanche, l’administration notifie généralement le futur titulaire au cours du mois suivant le dépôt du dossier quant à sa position de refus. Sachez que dans les deux mois de cette notification, vous disposez de la possibilité de réaliser un recours contentieux pour inciter la mairie à revoir le contrat de construction. Durant les deux prochains mois, si le recours est également rejeté ou qu’aucune réponse des autorités ne parvient au demandeur, celui-ci peut alors requérir le tribunal administratif pour trancher sur le contentieux.