Assurance dommage ouvrage pour la construction d’une maison neuve

Les particuliers ne souscrivent pas une assurance dommage ouvrage

Deux remarques s’imposent d’elles mêmes:

  • cette assurance dommage ouvrage se superpose à celles des intervenants
  • le législateur laisse clairement aux particuliers le choix de ne pas souscrire une assurance dommage ouvrage

Dans la pratique, lorsqu’une assurance dommage ouvrage a été souscrite, on s’aperçoit lors d’un sinistre que les assurances en présence (D.O. et décennale intervenant) se renvoient l’obligation de garantie et peuvent rendre plus difficile le règlement.

Est-ce imprudent de ne pas souscrire ?

En l’absence de dommage ouvrage dans l’éventualité d’un sinistre grave, il est évident que les assureurs en décennale ne prendront pas le risque de ne pas reconnaître leur couverture.

Quant à la revente, nous avons observé que notaires et acheteurs sont autant satisfaits de disposer des attestations d’assurance des entreprises et de l’architecte que d’une dommage ouvrage dont on peut quelquefois douter de l’intervention.

Combien coûte une assurance dommage ouvrage ?

Compte tenu du montant de la souscription (4000 à 5000€: Mutuelles du Mans, Mutuelle des Architectes Français) et compte tenu qu’aucuns travaux, objets de la garantie, ne doivent être effectués par le maître d’ouvrage lui-même, quasiment aucun particulier ne satisfait à cette obligation.

Bien que certaines banques l’exigent, il n’appartient pas à ces organismes prèteurs de s’ériger en gardiens de la loi. Il est donc tout à fait possible de souscrire des prêts immobilier sans avoir souscrit une dommage ouvrage.

L’assurance dommage-ouvrage pour la construction de maison en pratique

Projetez-vous de bâtir la maison de vos rêves ? Sachez que la loi oblige les maîtres d’ouvrage à souscrire à une assurance dommage-ouvrage. La qualité de maître d’ouvrage désigne notamment toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de construction de maison, dans le but de la vendre, de la louer ou de l’habiter. Cela inclut donc le particulier qui engage un constructeur de maison. Cependant, si les professionnels risquent des sanctions pénales pour défaut de souscription, ce n’est pas le cas des propriétaires qui font bâtir une maison moderne pour leur propre usage. 

D’ailleurs, l’on est toujours ennuyé à l’idée de payer une prime d’assurance un peu élevée pour pouvoir couvrir les éventuels défauts de construction de maison. Toutefois, lorsque les mauvaises surprises, les malfaçons et les soucis techniques s’accumulent après la réception de la maison à étage ou plain pied, les bénéfices qui découlent d’une assurance dommage-ouvrage sont les bienvenues.

L’intérêt de souscrire à une assurance dommage-ouvrage avant de faire construire une maison

La loi impose au constructeur de maison la souscription à une assurance décennale afin de couvrir la garantie obligatoire du bien livré. En effet, l’entrepreneur, l’architecte, le maître d’œuvre et tout professionnel mandaté pour la réalisation du chantier sont soumis à une responsabilité de 10 ans. Quant à lui, le propriétaire doit également être souscrit à une assurance dommage-ouvrage. Ce système de double garantie est obligatoire pour tout projet de maison depuis la mise en vigueur en janvier 1978 de la loi Spinetta.

Le rôle de l’assurance dommage-ouvrage pour un projet de construction de maison

La souscription à une assurance dommage-ouvrage est facultative pour le particulier qui fait construire une maison familiale pour son usage ou celui de ses proches. Toutefois, s’en passer implique de prendre de nombreux risques. En effet, le rôle de cette assurance est de préfinancer les éventuels travaux nécessaires à la réparation des dommages relevant de la garantie décennale. Ainsi, dans le cas d’un défaut de souscription du propriétaire à une couverture dommage-ouvrage, il faut savoir que l’application de la prise en charge décennale peut nécessiter beaucoup de temps.

Dans la pratique, une garantie dommage-ouvrage accorde d’importants avantages au propriétaire d’une maison neuve de moins de 10 ans. En effet, il n’est pas rare d’identifier l’apparition d’un défaut grave qui découle de la construction de maison. Le propriétaire peut alors demander une prise en charge rapide du coût des réparations à son assureur. Ce n’est qu’après que ce dernier se tournera vers l’entrepreneur pour requérir un remboursement des travaux réalisés.

Par ailleurs, sachez que certaines banques accordent uniquement un prêt immobilier aux propriétaires qui ont souscrit à une assurance dommage-ouvrage. De plus, si vous devez vendre dans les 10 ans qui suivent la date de parfait achèvement des travaux, l’attestation de cette assurance vous sera demandée par le notaire. Dans le cas où vous ne pouvez pas fournir cette pièce, l’acquéreur peut annuler la transaction ou négocier fortement le prix. D’ailleurs, si la vente a quand même lieu en l’absence de la prise en charge dommage-ouvrage, votre responsabilité personnelle est alors engagée pour les éventuels futurs sinistres que pourrait subir le nouveau propriétaire de la maison neuve.

L’assurance dommage-ouvrage d’une maison individuelle : quelles prises en charge ?

Seuls les défauts graves couverts par la garantie décennale obligatoire sont pris en charge par l’assurance dommage-ouvrage. En sont notamment exclues les réparations courantes qui découlent de l’entretien et de la décoration. Par contre, l’indemnisation englobe tous les dommages qui affectent la solidité de la maison individuelle. Le propriétaire peut par exemple bénéficier d’un financement des travaux requis par l’effondrement de la toiture, l’apparition de fissures dangereuses sur les murs et l’affaissement du plancher.

En général, cela inclut tous les défauts liés à la construction qui affectent l’habitabilité de la maison individuelle. La prise en charge de l’assurance dommage-ouvrage est également activée lorsque les anomalies et les malfaçons nuisent fortement à l’usage normal des espaces de vie ou mettent la sécurité des occupants en danger. Ainsi, le coût des travaux est par exemple financé si l’intérieur du logement présente d’importantes infiltrations d’eau ou si le carrelage se soulève fortement ou si les murs dévoilent des défauts d’isolation thermique. Vous pouvez également faire jouer votre assurance dommage-ouvrage si une canalisation encastrée est rompue ou si le chauffage révèle un manque de puissance avéré. En effet, les équipements indissociables de la construction, comme la chaudière centrale et la ventilation, sont pris en charge.

Ce que ne couvre pas l’assurance dommage-ouvrage de nos maisons

Il est nécessaire de toujours vérifier que le dommage constaté est bien couvert par l’assurance dommage-ouvrage et non par une autre. En particulier, les éventuels débordements de baignoire, les fuites de lave-vaisselle et les sinistres liés à une fenêtre laissée ouverte sont pris en charge par votre assurance multirisque habitation. D’ailleurs, la garantie dommage-ouvrage d’une maison neuve ne couvre pas les désordres apparaissant durant le chantier, les non-façons, les non-conformités au plan de maison, aux dégradations de mobiliers, aux préjudices corporels, aux pertes de loyer… De plus, il faut savoir que cette assurance n’offre pas une garantie de bonne réalisation du projet de construction de votre future maison.

Seuls les défauts de mise en œuvre les plus importants qui surviennent après la livraison de la maison construite sur plan et pendant la garantie décennale sont généralement couverts par cette assurance. Ainsi, dans le cas où des anomalies de conception sont identifiées durant le chantier, vous devez enjoindre votre constructeur de maison de réaliser les réparations nécessaires. Par ailleurs, si vous constatez des désordres lors de la réception de la surface habitable, vous devez formuler vos réserves dans le procès-verbal de livraison pour que le maître d’œuvre ou l’architecte en assume la réfection.

D’ailleurs, tous les constructeurs sont soumis à une obligation de parfait achèvement pour tous les désordres apparaissant au cours de l’année qui suit la réception de la maison neuve. D’autre part, si des éléments d’équipements non rattachés au gros-œuvre présentent des défauts, le professionnel mandaté par le propriétaire pour construire une maison sur mesure doit en réaliser la réparation dans un délai de 2 ans.

Comment recourir à l’assurance dommage-ouvrage de votre maison neuve ?

Après la réception de votre maison individuelle, si vous constatez des défauts, vous devez rapidement agir, peu importe la garantie impliquée et le type de problème que présente le projet de construction. En particulier, si l’anomalie fait partie des dommages qui relèvent de la responsabilité décennale obligatoire de l’entrepreneur, le propriétaire est en droit d’établir une déclaration de sinistre à l’attention de son assureur. Toutefois, nous recommandons de toujours faire part des défauts constatés à votre constructeur et de lui demander de réaliser les travaux de réparation ou de mise en conformité nécessaire.

Déclarer un sinistre à l’assureur dommage-ouvrage

Sachez que certains contrats d’assurance dommage-ouvrage proposent de garantir pendant 2 ans le bon fonctionnement des dispositifs dissociables du gros œuvre. Ils permettent ainsi de bénéficier d’une prise en charge des sinistres qui touchent les éléments d’équipements des maisons neuves. Pour faire intervenir votre compagnie, la procédure consiste toujours à faire une déclaration écrite. Toutefois, le processus de prise en charge est très strict et requiert de se conformer à certaines règles pour pouvoir bénéficier rapidement de l’indemnité prévue.

Pour demander le financement de travaux concernant des dommages graves de construction, vous devez décrire le sinistre dans l’imprimé que votre compagnie a mis à votre disposition. Vous devez obligatoirement y préciser le numéro de votre contrat d’assurance, votre nom si vous être le propriétaire, l’adresse de la maison neuve concernée, la date de réception de l’ouvrage ou de première occupation des espaces de vie, la date d’apparition ou de constatation des défauts, la description des sinistres et leurs emplacements dans la maison individuelle. De plus, si vous avez dû mettre en œuvre certains dispositifs d’urgence pour atténuer l’avarie, ces derniers doivent aussi être présentés à l’assureur.

Dans le cas où le dommage est apparu durant l’année de la réception de la maison construite sur le modèle plain pied, vous devez également joindre certains éléments à votre déclaration. En particulier, cet élément doit être accompagnée d’une copie de la lettre que vous avez adressée à votre entrepreneur ou architecte pour lui demander de réparer les dommages dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

Le traitement de la garantie dommage-ouvrage d’une maison à étage ou plain pied

Le traitement de votre dossier débute dès la réception de votre courrier par votre assureur dommage-ouvrage. Toutefois, celui-ci peut vous demander des informations et des pièces complémentaires ou manquantes. Il est ainsi nécessaire de vérifier que la déclaration est complète pour éviter de rallonger la durée du règlement du sinistre. D’ailleurs, nous vous conseillons d’envoyer ces documents en lettre recommandée avec avis de réception pour accélérer la réponse de la compagnie et qu’elle respecte le délai légal d’étude du dossier.

La loi impose aux assureurs de terminer l’instruction d’un dommage et d’informer les sinistrés quant à leurs positions concernant la garantie dans un délai de 60 jours. De plus, ils doivent notifier le déclarant par rapport au montant de l’indemnité offerte dans un délai allant de 90 jours à 225 jours au maximum. A noter que l’instruction du dossier technique est faite par un expert unique et neutre. Celui-ci procède donc à l’étude des dommages déclarés pour le compte du propriétaire de la maison neuve et de l’assureur. Cette procédure découle d’une convention entre les compagnies et permet de faciliter la résolution rapide du dossier, tout en maîtrisant le coût de l’expertise.

En général, pour les montants d’indemnisation qui sont inférieurs à 1 800 €, l’assureur peut par contre prendre en charge le dommage sans avoir à recourir à un expert. Dans ce cas, le propriétaire de la maison individuelle doit réaliser un devis de réfection et joindre celui-ci à sa déclaration.

Pour les autres cas, nous vous recommandons de collaborer activement à l’expertise de votre sinistre pour favoriser le règlement rapide du dommage qui affecte votre maison contemporaine. En particulier, efforcez-vous de participer aux réunions en rapport avec votre dossier pour faire part de vos observations et pourvoyez à tous les éléments dont l’expert peut avoir besoin pour son analyse.

Comment souscrire une assurance dommage-ouvrage pour son projet de construction de maison individuelle ?

La signature d’une assurance dommage-ouvrage doit être faite avant le début du chantier. Le contrat doit être fait au nom du maître d’ouvrage, c’est-à-dire vous, et c’est vous qui devez prendre en charge tous les frais liés à son établissement. L’architecte ou l’entreprise en charge des travaux peuvent toutefois vous orienter vers sa compagnie d’assurance pour vous permettre de profiter de prix préférentiels. D’ailleurs, dans le cas d’un achat de maison construite sur le modèle bioclimatique, le promoteur propose généralement d’aider l’acquéreur à trouver un assureur. En effet, certains obstacles peuvent être rencontrés lors de la recherche d’une garantie dommage-ouvrage.

La difficulté de trouver un assureur dommage-ouvrage pour une maison neuve

Trouver une compagnie qui propose une garantie dommage-ouvrage peut être fastidieux. En effet, le coût à terme de ce type de prise en charge peut être lourd pour l’assureur. Celui-ci s’engage notamment à financer vos travaux de réparation, mais doit souvent patienter un long moment avant de pouvoir être lui-même indemnisé. Cela découle du temps d’établissement de la responsabilité du constructeur de maison.

Par ailleurs, il faut savoir que les sinistres se référant à la garantie décennale et à l’assurance dommage-ouvrage sont très fréquents. Pour répondre à cette situation et réduire les risques financiers qui relèvent de ce type de prise en charge, les compagnies choisissent d’appliquer des cotisations d’assurance élevées. En effet, ces dernières coûtent en général entre 3 % et 5 % de l’investissement immobilier. D’ailleurs, en fonction de la complexité du projet de construction, les tarifs peuvent monter jusqu’à des sommets faramineux et atteindre 10 % du prix de la maison construite sur le modèle RT 2012. De plus, il faut savoir que cette prime dommage-ouvrage doit être intégralement versée par le propriétaire lors de la souscription.

D’autre part, en dehors de ces tarifs exagérés, sachez que de nombreuses compagnies d’assurance refusent tout simplement d’offrir ce type de prise en charge. Toutefois, comme cette garantie est obligatoire, vous disposez de voies de recours au niveau du bureau central de tarification en cas de réponse négative des assureurs.

Que faire si les assureurs refusent de donner une garantie dommage-ouvrage à votre maison design ?

En cas de résistance de délivrance d’une garantie dommage-ouvrage par les compagnies, les maîtres d’ouvrage particuliers bénéficient du recours prévu par le code des assurances. Vous pouvez notamment en disposer si votre demande a été rejetée par plus de deux sociétés ou si ces dernières n’ont pas donné suite dans un délai de 45 jours à une lettre que vous avez envoyée en recommandé avec avis de réception. En cas de besoin, il vous suffit donc d’adresser un courrier recommandé avec avis de réception au bureau central de tarification (BCT). Vous devez notamment lui indiquer l’assureur que vous avez sélectionné pour garantir votre future maison.

En saisissant le BCT, celui-ci fixera le montant de la prime que vous aurez à verser à la compagnie concernée. Cependant, ce service n’est pas habilité à choisir une enseigne pour les propriétaires qui en cherchent une.

La signature du contrat d’assurance dommage-ouvrage pour construire une maison

Pour souscrire à une garantie dommage-ouvrage, la compagnie vous demandera certains éléments du dossier de votre projet de maison individuelle. En particulier, vous aurez à fournir les attestations d’assurances de votre constructeur de maison. Nous vous recommandons ainsi de toujours vérifier que le professionnel que vous avez choisi pour faire réaliser la maison de vos rêves dispose au moins d’une assurance de garantie décennale. Par ailleurs, la souscription requiert aussi une copie du dossier technique du plan maison moderne ou plain pied prévu.

Lors de la signature d’un contrat d’assurance dommage-ouvrage, vous devez cependant vérifier chaque clause. En effet, certaines compagnies limitent le montant des indemnités pouvant être versées, tandis que d’autres excluent même certains types de travaux de la garantie.