- GUIDE construction de la maison
Fiche pratique
Conception du plan de la maison
Si vous ne possédez pas encore votre terrain vous devrez en faire l'acquisition. Vous aurez alors le choix selon vos critères personnels et les contraintes imposées par les terrains proposés. Vous aurez probablement établi préalablement un plan de financement vous permettant d'apprécier le budget prévisionnel destiné à l'achat du terrain. Même si vous avez déjà en tête la maison de vos rêves, les données liées au terrain seront déterminantes dans l'établissement des plans de votre future maison.
Pour commencer, il vous faut d'abord trouver un emplacement qui convienne parfaitement. Des professionnels peuvent vous aider dans cette démarche : agences immobilières, notaires ou encore l'ADIL pour certaines régions. Les annonces des journaux gratuits, les sites internet, la visite des mairies vous conduiront peut-être vers le terrain espéré. De préférence, n'hésitez pas à vous déplacer vers les lieux qui vous intéressent. Si les endroits ne manquent pas, encore faut-il qu'ils soient bien placés, constructibles c'est-à-dire que la réglementation admet le droit de construire sur un terrain … Votre futur terrain se situera dans une ville, un village, un bourg, un lieu-dit ou toute autre agglomération qui vous attire. L'environnement est un critère essentiel pour une maison. Ainsi, rendez-vous sur les lieux à différents moments de la journée (et de la nuit !) afin de vous rendre compte de l'ensoleillement, du bruit des alentours, du passage éventuel de voitures aux heures de pointe… Visitez également la région pour ne pas être victime d'une mauvaise surprise. Par exemple, pour les personnes désireuses de tranquillité, mieux vaut éviter de construire sa maison au bord d'une route reliant une ville à la boite de nuit de la région !
Essayez d'imaginer votre construction dans les années à venir. Renseignez-vous dans votre future mairie sur les prévisions dans le quartier ou la ville en vue des nouvelles constructions à proximité qui pourraient obstruer la vue ou dévaluer votre terrain, tels qu'une prévision de construction d'établissement pouvant présenter des nuisances.
Une fois le lieu choisi, des vérifications sont indispensables avant de vous décider à acheter le terrain idéal. Consultez le cadastre à la mairie. Renseignez-vous sur le montant des impôts fonciers, sur les services à proximité (écoles, commerces…). Bref, informez-vous sur tous les paramètres indispensables avant l'acquisition d'un bien immobilier ou d'un terrain qui pourraient, plus tard, vous faire regretter votre choix.
Vous devez aussi effectuer diverses démarches importantes comme celles d'obtenir un certificat d'urbanisme, de s'informer sur le plan local d'urbanisme, documents que vous trouverez dans votre mairie. En effet, chaque commune possède ses propres règles d'urbanisme, décidées en fonction de l'environnement et, bien sûr, des lois votées par la municipalité et des lois du Code de l'urbanisme. Ces règles servent à fixer les règles et servitudes d'utilisation des sols. Vous pouvez avoir accès à celles applicables dans votre commune en consultant le plan local d'urbanisme (P.L.U.).
Votre propre envie d'espace est probablement prépondérante quant à la surface de terrain que vous allez acquérir. Votre choix sera néanmoins modulé, indépendamment du prix au m2 du foncier, par les obligations réglementaires propres à chaque commune ou à chaque parcelle:
Votre réflexion préalable concernant le chauffage de la maison aura pu vous amener vers un choix technologique solaire ou géothermique, soit à disposer d'un recul suffisant vis à vis d'ombres portées ou d'une surface convenable pour enfouir un capteur de surface.
A la recherche d'une grande surface, vous chercherez un terrain en limite de zone constructible vous permettant d'acheter à meilleur compte le terrain limitrophe non constructible qui agrandira votre propriété.
L'exposition n'existe que par rapport à l'accès de la parcelle. En effet, à part la pente du terrain qui peut faire face à une orientation propre, tout terrain bénéficie des quatres points cardinaux. De fait, la conception d'un projet sur un terrain où l'on accède par le Nord sera différente d'une parcelle desservie par un chemin au Sud.
La pente est habituellement calculée en pourcentage (1% représente un dénivellé de 10 cm pour une longueur de 10m, soit à peu prés l'emprise d'une maison). L'oeil non habitué ne percoit pas les dénivellés jusqu'à 5%, voire jusqu'à 10%. Or une telle pente ne peut pas être négligée, au risque de voir ses fenêtres enterrées jusqu'à leur rebord. Pour mesurer rapidement la pente moyenne de votre terrain posez une règle longue de 2m de niveau parfaitement horizontale dans l'axe de la pente et mesurez l'ecart au sol à l'autre bout. Multipliez le résultat par 50 pour obtenir le pourcentage. Si celui-ci est supérieur à 20, il existera au moins un niveau complet entre les parties avales et amonts de la construction et les véhicules ne pourront grimper droit dans la pente. Bien sûr, le problème est différent si ceux-ci accédent par le bas ou le haut. Les terrasses qui vont prolonger les piéces d'habitation vers le jardin pourront aussi accentuer les problèmes de remblai ou déblai. Créer une plateforme pour "poser" n'importe quel plan établi à l'avance, c'est s'exposer à un aménagement de soutènements trés onéreux, à l'impossibilité de plantations et à un entretien trés difficile. Rechercher l'intégration à la pente naturelle sera souvent économique à condition de tenir compte de cette contrainte dans l'établissement du plan de la maison.
La vue dont on profite depuis le terrain est d'autant plus prise en considération qu'elle a pu être facteur d'un surcout du prix de celui-ci. Cependant il vous appartient de graduer l'importance à donner à la vue. On peut se contenter d'en jouir chaque jour au cours des activités autour de la maison, mais on peut choisir de créer des ouvertures qui seront autant de tableaux rivaux de la télévision ou de la cheminée. Dans ce cas on sera vigilant à la forme des fenêtres (hauteur des soubassements) et aux masques possibles (larges balcons, constructions voisines à venir, etc...)
Votre projet de construction s'inscrit dans le temps. Si vous avez choisi de faire construire plutôt que d'acheter une maison existante vous savez que la construction prendra plus de temps. Afin que ce délai ne s'éternise pas trop, vous devrez vérifier avant l'achat, que le terrain convoité permet la constructibilité immédiate. Ainsi un lotissement non encore aménagé pourra mettre des mois avant que l'on puisse y déposer un permis de construire. De même, des travaux d'équipement nécessaires prévus par les collectivités locales peuvent être retardés. Si la parcelle est issue d'une division de propriété suite à une succession les actes notariés pourront être délicats à établir, etc...
La procédure d'achat d'un terrain est équivalente à celle d'une maison ou d'un appartement. Elle se déroule donc en deux temps : un avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) qui consigne à la fois les droits et les obligations de l'acheteur et ensuite un acte de vente définitif (dit authentique) chez un notaire. Lors de cette signature, l'acheteur est réputé connaître le terrain convoité et l'ensemble des tenants et aboutissants. Ces éléments sont décrits plus loin dans ce guide et nous vous invitons à en prendre connaissance avant la signature du compromis.
Remarque: on considère ici un cas général, soit une opération acquisition de terrain + construction suivi dans le temps, mais en dehors du contrat dit " de vente en état futur d'achèvement"
C'est un protocole d'accord entre les parties: le vendeur, l'acheteur, mais impliquant aussi le notaire (ou les notaires) chargés de la vente, le géomètre chargé de l'arpentage, le négociateur rémunéré sur la vente, etc... Pour autant un compromis "sur papier libre" uniquement signé entre l'acheteur et le vendeur est valide. Compte tenu des complications actuelles du droit c'est généralement un professionnel de l'immobilier (agent, marchand de bien, lotisseur ou notaire) qui rédige le document. Il décrit les éléments constitutifs de la future vente mais instaure la vente définitive sous réserve de conditions suspensives en faveur de l'acheteur. L'acheteur est réputé propriétaire du terrain dès la passation du compromis sauf à en avoir la jouissance (en général différée au jour de l'acte authentique) et sauf à remplir les conditions suspensives. Il n'existe pas de modèle type de compromis puisque chaque terrain, vendeur et acheteur auront leur singularité. Toutefois une liste non exhaustives des mentions nécessaires peut être citée ci dessous.
Comme tout contrat, il est d'abord fait référence aux parties: soit le vendeur d'une part, et l'acheteur d'autre part. Si il y a plusieurs propriétaires (indivision par exemple) assurez-vous que tous sont d'accord pour vendre. Si un mineur est propriétaire, la vente ne pourra se faire qu'avec l'accord du juge de tutelle. Faites-vous donc bien expliquer par votre notaire les conditions particulières pouvant être liées à la spécificité du ou des propriétaires. Votre notaire vous conseillera aussi en tant qu'acheteur. C'est le propriétaire du terrain qui sera propriétaire de la maison. Selon votre état marital vous serez peut-être amené à créer une S.C.I. (Société Civile Immobilière) pour réaliser l'opération.
La description du terrain devra être précise et comprendre l'état hypothécaire. Pour un lot dans un lotissement ou une parcelle cadastrée, celà est évidemment simple. Pour une parcelle à diviser, les précisions de surface, d'accès, de viabilité, de servitudes, etc.. seront bienvenues. Indiquer aussi l'origine de propriété qui compléte l'information liée au bien vendu. Le document décrit ensuite le montant de la vente et les conditions de paiement. Lors de la signature de cet avant-contrat, un dépôt de garantie (caution) est versé à un consignataire (en général le notaire). Sauf à payer au comptant, aucune somme ne peut être perçue par le vendeur tant que l'acheteur ne dispose pas des prêts nécessaires . Rappel est en général fait de la loi qui a institué cette obligation, et un plan de financement est ébauché (apport personnel, vente préalable d'un bien, prêts bancaires avec leurs natures, leurs taux, leurs durées, etc...).
Les droits et obligations des parties sont décrites et plannifiés en vue d'aboutir à la signature de l'acte définitif permettant à l'acheteur de commencer sa construction. Il est prévu la liberté d'accéder librement au terrain pour effectuer des mesurages et autres études et notamment de déposer les demandes de certificat d'urbanisme et permis de construire. On indique les coordonnées, émoluments et mode de réglement des intervenants retenus (géomètre, négociateur, notaires). Notez que vous pouvez imposer votre notaire en plus de celui retenu initialement (celui ci est alors "en double minute"). Chaque feuillet est paraphé, le tout est daté et signé par les parties.
Le planning établi par le compromis doit être cohérent pour vous permettre d'effectuer toutes les démarches vous mettant en condition de construire au plus vite sur le terrain que vous achetez. Vous disposez de ce délai pour mener à bien le financement, l'étude de votre projet et obtenir le permis de construire, soit au minimum 3 à 6 mois. N'hésitez pas à fixer un planning large, vous pourrez toujours anticiper la signature si des conditions favorables le permettent.
La bonne finalisation du plan de financement est la première condition suspensive de la réalisation définitive de la vente. Jouant en faveur de l'acheteur ces conditions sont dites "suspensives" car si l'une n'est pas réalisée, la vente peut être annulée à sa seule demande. Le dépôt de garantie est restitué à l'acheteur, aucune commission n'est due. Pendant longtemps l'obtention d'un certificat d'urbanisme était la seule garantie pour l'acheteur de la constructibilité du terrain. Depuis quelques temps, les vendeurs acceptent de laisser l'acquéreur obtenir un permis de construire et même purger les délais de recours contre ce permis.
Ce site propose des informations conformes à la réglementation France métropolitaine.
Copyright © 2006-2008 Inter Service Plans Propriétaire du site: Alain Meunier Architecte Tous droits réservés.
