La réglementation du permis de construire, déclaration et travaux sans autorisation

Il existe 5 types de demandes relatives au droit d’utiliser le sol, en dehors de 2 cas très particuliers qui n’ont pas lieu d’être étudiés ici à savoir:

• les autorisations concernant :les établissements recevant du public (ERP)
• les immeubles de grande hauteur (IGH)

Pour ces bâtiments, on pourra se référer à l’ouvrage paru chez Eyrolles : Réussir sa demande de permis de construire.

En dehors du certificat d'urbanisme expliqué juste ci-dessous, les demandes diffèrent selon l'usage envisagé du sol et la localisation du terrain qui en détermine la réglementation.

Le ministère a dressée une notice globale (Cerfa 51190#02) qui indique le type de demande à utiliser selon les travaux envisagés et le secteur où ils doivent être entrepris.
La majorité des constructions, au sens habituel du terme, sont soumises à l'obligation de permis de construire dont la construction d'une maison individuelle qui fait l'objet de formulaires spécifiques.

• Les formulaires permis de construire pour une maison individuelle

Les autres demandes d'urbanisme pouvant concerner la réglementation de la maison individuelle sont:

• Le certificat d'urbanisme
• La déclaration préalable
• Le permis de démolir
• Le permis d'aménager

La réglementation d'urbanisme à connaître au sujet d'un terrain est disponible en Mairie.

• Les règles d'urbanisme

Toutefois la réglementation est susceptible de modifications (par exemple transformation du POS en PLU). Que vous possédiez un terrain, ou bien que vous en fassiez l'acquisition, vous pouvez faire valider par écrit, ces informations, et vous assurer qu'elles restent inchangées pendant un laps de temps que vous mettrez à profit pour faire mener à bien votre projet. C'est l'objet du certificat d'urbanisme (CU) qui indique, en plus de la réglementation applicable, la nature des participations financières exigibles (TLE, TDENS, TDCAUE, etc.) Le CU est valable 18 mois, avec faculté de le faire proroger pour une année supplémentaire. Une demande de permis de construire déposée pendant la durée de validité du CU sera instruite sur la base de son contenu (et non d'une éventuelle nouvelle règlementation). Seules pourront être opposables, des règles nouvelles si elles intéressent la sécurité ou la salubrité publique (principe de précaution oblige).

Certains travaux, aménagements et installation de faible importance, avec ou sans démolition, peuvent être réalisés sans autorisation au titre de la réglementation du code de l'urbanisme.

Par exemple :

• Terrassement (moins de 2 mètres de haut et moins de 100 m² de superficie)
• Clôture, mur de moins de 2 mètres de haut, mur de soutènement
• Travaux sur existant ne modifiant pas les façades et ne créant pas de surface, sans changement d'affectation
• Transformation de moins de 10m2 (d'un garage en chambre, par exemple)
• Piscine gonflable de moins de 10 m² ou installée moins de 3 mois (si plus grande)
• Parabole et panneaux solaires (si moins de 12 m de haut et pas sur installés sur la maison)

Renseignez-vous toutefois à la Mairie car certains de ces travaux sont susceptible de faire l'objet d'une réglementation communale spécifique qui précise :

• Les règles que doit respecter l'ouvrage
• Si une autorisation est malgré tout nécessaire (le plus souvent une déclaration préalable)
• Que les travaux situés dans un secteur particulier peuvent exiger une déclaration préalable ou un permis

Les autres travaux, aménagements et installations décrits ci après, de par leur nature ou leur localisation, doivent être précédés d'une déclaration préalable à déposer à la Mairie du lieu où seront effectués les travaux. Caravane Une déclaration préalable est exigée pour l'installation d'une caravane durant une période supérieure à trois mois par an calculée en durée cumulée. Cependant : L'utilisation des caravanes, qui sont considérées comme des véhicules habitables, est soumise aux règles du camping. Le stationnement d'une caravane est admis, sans autorisation ni déclaration, dans l'enceinte de la propriété constituant la résidence de l'utilisateur.

Caravane

Une déclaration préalable est exigée pour l'installation d'une caravane durant une période supérieure à trois mois par an calculée en durée cumulée. Cependant :

• L'utilisation des caravanes, qui sont considérées comme des véhicules habitables, est soumise aux règles du camping.
• Le stationnement d'une caravane est admis, sans autorisation ni déclaration, dans l'enceinte de la propriété constituant la résidence de l'utilisateur.

Mobil home et autre habitation légère de loisir

Le mobil home, que la langue française appelle résidence mobile, est comme la caravane un véhicule habitable mais dont la circulation est interdite sur la route. Il diffère de l'habitation légère de loisir qui doit être transportable (ou démontable) sans nécessairement être tractable.

L'installation de ces équipements est soumises à permis sauf :

• Sur les emplacements aménagés pour leur utilisation dans les campings et autres terrains consacrés aux résidences de loisirs (villages de vacances)
• Sur les parcs destinés à leur entreposage
• Si une décision préfectorale en prévoit l'usage pour le relogement de personnes victimes de catastrophe

Une déclaration préalable est cependant nécessaire, même pour l'installation sur un terrain aménagé, d'une telle habitation si elle est d'une SHON supérieure à 35m².

• Calcul de shon

Construction avec création de surface hors oeuvre brute-SHOB

Pylône ou éolienne

L'installation d'un pylône, d'un poteau, d'une éolienne, d'une statue ou d'un autre ouvrage du même type de moins de 12m de haut se font sans autorisation.

Une déclaration préalable est exigée pour les mêmes ouvrages de plus de 12m de haut, sauf les éoliennes qui nécessitent un permis.

Travaux sur existants

La modification d'un bâtiment existant nécessite, dans la majorité des cas, le dépôt d'une DP, notamment :

• les travaux de ravalement ou la modification de l'aspect extérieur
• la modification ou la suppression d'un élément identifié par le PLU ou une décision du conseil municipal comme ayant un intérêt patrimonial ou paysager
• la transformation de plus de 10m² de SHOB en SHON
• la création de 2m²<SHOB<20m² dans le volume existant
• le changement de destination si les travaux ne modifient ni la structure ni la façade les travaux intérieurs lorsque l'immeuble se situe en secteur sauvegardé dont le PSMV n'est pas approuvé ou mis en révision

Les travaux entraînants une modification du volume ou de la structure du bâtiment sont soumis à permis.

Clôtures

Murs

L'édification de murs, autres que de clôture ou de soutènement, n'est pas soumise à autorisation, cependant une déclaration préalable est nécessaire si :

• la hauteur du mur est supérieure à 2m
• le règlement communal le prévoit
• l'ouvrage doit être réalisé dans un des
• secteurs particuliers

Piscine

Une déclaration préalable pourra être nécessaire, non pour le bassin lui-même, mais pour les menus ouvrages accompagnant la réalisation de la piscine (murs, construction du local technique ou autre annexe).

Une piscine ne peut être couverte (H>1,80m) qu'après l'obtention d'un permis de construire.

La déclaration préalable est obligatoire pour un bassin nu (ou couvert H< 1,80m) de surface supérieure à 10m² (et inférieure à 100m²).

Aménagements

Le régime normal des lotissements est le permis d'aménager.

Toutefois en dehors des secteurs particuliers et si aucun espace commun n'est créé, seule la DP est obligatoire pour diviser un terrain en vue de construire.

Les terrassements, en dehors de ceux prévu dans le cadre d'un permis sont soumis à déclaration préalable si il est prévu de creuser ou de remblayer sur plus de 2m de haut et 100m² de superficie.

Les démolitions nécessitent un permis dans les

• secteurs particuliers

ou si le conseil municipal a décidé d'instituer l'obligation de permis de démolir sur tout ou partie du territoire de la commune.
Ces cas sont décrits précisément par la notice cerfa n°51190*2, page 8, titre 2.4. Les démolitions, prévues lors de projets de constructions, sont traitées conjointement aux permis par des renseignements ou des pièces supplémentaires à fournir avec les dits permis.

Les permis de construire et d'aménager se font avec le même formulaire cerfa 13409*01.

Une case à cocher en tête du document indique la destination du permis.

Les aménagements sont principalement les lotissements, les terrains de camping ou d'accueil de gens du voyage, les terrains de sport et parcs de loisirs résidentiels ou non. Les constructions, prévues en même temps que ces aménagements, sont décrites avec le permis d'aménager. Les constructions, en dehors des aménagements ci-dessus, font l'objet d'un permis de construire.

La construction d'une maison individuelle et/ou ses annexes, les agrandissements (extension, surélévation), la transformation d'un bâtiment en habitation, comportant éventuellement des démolitions font l'objet d'une demande de PC spécifique.

• Les formulaires de permis de construire pour une maison individuelle