- Estimer le coût de construction de la maison pour établir son budget
La présentation de modèles de maison sur catalogues, parfois associée à un tarif de vente, induit que la maison à construire est une marchandise qui peut être commercialisée à un prix établi à l'avance. Les composants de la construction, l'inscription de l'acte de construire dans le temps, l'espace, la société humaine influent au point que le coût de la maison ne peut-être obtenu qu'une fois celle ci réalisée.
Les professionnels de la construction de maison pourront, à partir de ces réalisations, calculer des ratios pour établir des prix de revient approximatifs. La fiabilité du résultat est proportionnelle à l'expérience du professionnel, à la qualité du panel de référence et à la finesse des ratios. Constructeurs, architectes, maîtres d'oeuvre, métreurs, entrepreneurs, artisans, négociants en matériaux, fournisseurs, fabricants, exploitants, sont autant de professionnels appelés à remettre des prix de construction de maison. Ces prix ont tous en commun le décompte de la matière, du travail, de la logistique et de la mise en oeuvre des ouvrages composants la construction. Le maître d'ouvrage, pour s'informer sur sa maison, s'intéressera au décompte détaillé de certaines prestations, mais pas du tout au prix d'autres parties d'ouvrage, tant pour comparer la qualité des propositions que l'état de finition de la construction. Chaque professionnel présente ses offres selon ses propres usages sauf le constructeur qui est tenu de respecter la forme que lui impose la loi du 19 Décembre 1990.
La loi du 19 Décembre 1990 a instauré le contrat de construction de maison individuelle qui impose la définition du prix convenu sur la base des prestations comprises mais dont les prix ne sont pas détaillés. Les ouvrages non compris doivent faire l'objet d'un devis qui engage le contructeur si son client décide finalement de lui confier ces travaux. Même si ce contrat semble garantir le futur propriétaire, le fait que le prix global ne résulte pas de l'addition de prix annoncés pour chaque ouvrage présente des inconvénients :
Pour éviter ces difficultés, la production d'un devis suffisamment détaillé semble donc inéluctable. Ce document est obtenu par le métré des travaux.
La finesse des ratios a été évoquée plus haut pour l'évaluation des travaux. Elle correspond au degré de précision nécessaire à la passation d'un marché honnête entre l'entrepreneur et le maître d'ouvrage. Le client doit pouvoir apprécier l'ouvrage convoité sur un marché concurrentiel et l'entrepreneur doit pouvoir s'assurer du profit normal qu'il attend de son travail. Le métré idéal doit donc refléter cette double attente. C'est la séparation du coût global de la construction en autant de sous-ouvrages essentiels tant à leur compréhension par le maître d'ouvrage qu'à l'estimation pour l'entrepreneur des quantités de matières et de leur mise en oeuvre dans les règles de l'art. Le terme "métré" tire son nom de notre système de mesure car, par tradition, l'ouvrage sera découpé en parties mesurables avec le système métrique. Ces "découpages" métriques n'ont pour autant que valeur de ratios puisque, pour l'entrepreneur, l'ouvrage correspond sur le chantier à des temps de travail et de déplacement aléatoires (grevés de tous les frais imaginables, usure d'outils, etc...) pour mettre en oeuvre des matières qu'il achète dans tous les conditionnements possibles (en vrac, en sacs, en palettes, en couronnes, au poids, au débit, à l'unité, etc... ) mais rarement en rapport direct au métré. Ainsi une surface de mur ou de toiture mentionnée sur un devis montre une image bien différente à l'ouvrier ou au propriétaire, mais permettent à tous deux de toper là!
Ainsi depuis des générations que des hommes louent le travail d'autres hommes, le coût de construction d'une maison est égal à la somme des prix des quantités de matériaux mis en oeuvre.
Les quantités de matériaux dépendent évidemment des surfaces et des volumes à construire. Toutefois si une économie de projet est recherchée, le concepteur du plan devra faire preuve d'habileté pour développer l'obtention d'un maximum d'espace avec un minimum de matériaux. Il est prévisible, dans ce cas, que le recours à un homme de l'art (architecte, maître d'oeuvre, métreur, ingénieur, etc...) permettra l'optimisation des coûts malgré la dépense supplémentaire que génère les honoraires devant le rémunérer.
Le prix (unitaire) des matériaux mis en oeuvre dépend de l'habileté de l'entrepreneur, tant à choisir et négocier avec ses fournisseurs qu'à réduire ses charges de production.
Le prix (unitaire) du matériaux peut aussi se réduire à son prix de fourniture lorsque le maître d'ouvrage fournit sa propre main d'oeuvre. Le temps libre, la vulgarisation des techniques et des outils favorisent le bricolage, également soutenu par des proches, familiers du bâtiment. Cette économie de main d'oeuvre est évidemment à déduire du calcul d'un prix de maison. Quelques entreprises se sont ainsi lancées dans la "maison en kit" tandis que d'autres, cherchant la meilleure offre commerciale, "omettent" des ouvrages (tels que les sols) ou des équipements (tels que le chauffage). Il est naturellement louable de proposer un devis, pour une maison "prête à habiter", dont les locaux sont aptes à leurs destination dans leur état de finition et leur équipement, et qui précise clairement les fournitures restant à mettre en oeuvre au moins en en prévoyant le budget d'achat.
Lorsque l'ensemble de ces concepts est maitrisé par un professionnel réalisant, régulièrement, localement, et dans un marché stable, un nombre de maisons susceptible de constituer un panel significatif, il devient possible d'utiliser la notion de prix au m2.
On pourra trouver plusieurs natures de surface pour déterminer un prix moyen au m2 de construction de maison ou une fourchette de prix. Concernant la maison dans son ensemble, les surfaces légales: hors oeuvre brute ou nette, habitable, ou même l'emprise au sol seront utilisées. Des méthodes utilisent des pondérations: pourcentage de surface de diverses natures (terrasse, balcons, garages, etc...) dont la somme cherche à représenter les particularités de la construction.
Nous utilisons cette notion à 2 étapes au cours de l'étude d'un projet de maison. Au stade de l'esquisse nous divisons le budget prévisionnel de notre client par la surface qu'il souhaite (pondéré des annexes à 50%) pour vérifier que le prix au m2 est inclu dans notre fourchette. Celà nous permet d'influer sur le mode de conception, le choix des matériaux, l'économie de surface, l'implication du maître d'ouvrage dans ses travaux, etc... Inversement, nous pouvons renseigner notre client sur la faisabilité de son projet par comparaison avec une réalisation similaire dont le prix au m2 permettra d'estimer un budget prévisionnel. Au stade du projet, une fois le projet établi et chiffré, ce coût au m2 est utilisé pour valider la compétitivité du projet et éventuellement agrandir ou diminuer la surface globale sans nécessairement reprendre immédiatement le devis complet.
On a vu ci dessus que l'utilité et la fiabilité du prix au m2 de surface de plancher construit sont limitées. Seul le métré contractuel entre le maître d'ouvrage et l'entrepreneur instaure le prix de construction d'une maisons sur une base de confiance. Le métré est obtenu par l'utilisation de méthodes utilisant des ratios métriques issus de l'expérience des professionnels. Le développement de l'informatique grand public et du web permet d'offrir aux futurs maîtres d'ouvrage une meilleure prévision de leur projet de construction de maison. Ainsi on trouve déjà une "calculette" permettant l'estimation ultra-rapide de votre devis de construction à l'adresse :
http://www.plans-maisons.com/devis-maison.htm
Chaque construction obéit à un procédé constructif faisant appel à des composants plus ou moins industrialisés. Plus la matière première est basique (sable, gravier, eau, voire terre crue, paille), plus le coût de construction est aléatoire car fortement dépendant de la main d'oeuvre et de la logistique. Inversement, nous avons pu voir des maisons intégralement assemblées industriellement dont le prix peut-être alors donné "départ usine".
L'écoulement du temps est par essence un facteur non maîtrisé par l'homme. Tout ce qui s'y rapporte dans l'acte de construire (météo, conjoncture politico-économique, facteurs humains, etc...) rend nécessairement incontrôlable les conséquences pécuniaires de ce qui va se passer entre le début et la fin d'un chantier compte tenu de l'environnement temporel dans lequel s'inscrit cette durée.
Le lieu de construction influe sur le projet tant par ses caractéristiques naturelles (nature du terrain, hydrogéologie, lattitude, altitude, etc..) que par l'action humaine exercée sur le lieu (urbanisme, équipement, histoire, etc...)
Des lois les plus générales (droits de l'homme, Code Civil) aux relations les plus proches (famille, voisin), en passant par les règles spécifiques de construction (Code de l'Urbanisme, Code de la Construction), la société humaine dans laquelle s'inscrit la construction d'une maison entraîne un coût spécifique à celle-ci, tant au niveau conceptuel global, qu'au niveau de détails d'exécution. L'organisation civile de l'acte de construire génère des obligations (assurance, cautions, garanties diverses, obligation de marchés, organisation du Travail, etc...) qui sont aussi autant de charges ajoutés au coût de construction.
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