PLANS & CONSTRUCTION de MAISONS
Pièces à joindre à une demande de permis de construire pour une maison
Plan de masse PCMI2
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PLAN DE MASSE
PCMI2
Le document le plus difficile à dessiner

Presque tous les permis de construire déposés par des particuliers font l'objet d'une demande de renseignements complémentaires concernant le plus souvent le plan de masse.

Les litiges et les recours, voire les retraits du permis de construire portent également sur le plan de masse.

Vous éviterez ces désagréments éventuellement lourds de conséquences (perte de temps, frais d'avocat, délit pénal avec amende et emprisonnement, etc.) en vous procurant immédiatement le guide complet du permis de construire mis à jour pour 2010 (125 pages A3 - couleur).
Votre meilleur investissement avant de construire !


Cerfa N°51190#01 ou Cerfa N°51190#02 ?

Dans le Guide du permis de construire 2010 vous trouverez la version intégrale de la fiche explicative de 30 pages (Notice cerfa N°51190#02) dont nous reproduisons un extrait ci contre.

ATTENTION :
Beaucoup de site internet proposent encore la notice dans sa première version (Notice cerfa N°51190#01).
Ce document n'est pas à jour !

Or l'administration peut faire référence à ce document pour notifier une demande de pièce complémentaire, par exemple :
(extrait de notre guide du permis de construire)

PCMI2 : incomplet sur les points suivants:

  • Le plan masse doit permettre de contrôler les règles d'implantation et de hauteur : préciser les hauteurs sous toiture aux quatre coins du bâtiment
  • Le plan masse doit faire apparaître les parties du terrain qu'il est prévu de creuser pour réaliser le projet.

Echelle
échelle


Orientation
orientation


Courbe de niveau
Courbe de niveau (100)


Partie a creuser et emprise du bātiment
Partie à creuser (déblai) en plus de l'emprise du bâtiment


Emplacement de la vue de près (PCMI7)
Emplacement et direction de la prise de vue de près

Emplacement de la photo de loin (PCMI8)
Emplacement et direction de la prise de vue de loin


Emplacement et direction de la coupe (PCMI3)
Emplacement et direction du plan de coupe PCMI3

Contenu obligatoire du plan de masse de la maison (PCMI2)

La présentation du plan masse est réglementée par le code de l'urbanisme qui décrit précisement les éléments devant figurer sur le document. L'absence d'un seul de ces éléments conduira immanquablement à une demande de pièces complémentaires.

Les éléments représentés sur le plan masse doivent permettre au service instructeur de vérifier la conformité du projet aux régles d'urbanisme (RNU, PLU, Réglement de lotissement).

Présentation et contenu réglementaire du plan masse

  1. Le plan masse est prévu par l'article R431-9 du Code de l'urbanisme, qui en décrit le contenu obligatoire.
  2. L'administration s'appuie sur la fiche explicative cerfa N°51190#02 pour, le cas échéant demander des pièces complémentaire (dossier incomplet = retard et perte de temps).

Art. R. 431-9 du code de l'urbanisme PCMI2 :
un plan de masse des constructions à édifier (ou à modifier)

Texte de référence:

Code de l'urbanisme
Article R431-9
(Décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) (Décret nº 2007-817 du 11 mai 2007 art. 3 Journal Officiel du 12 mai 2007)

Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu.

Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement.

Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder.

Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan.


En complément de l'article R431-9 du Code de l'urbanisme, la notice cerfa N°51190#02 précise la présentation du document PCMI2

Notice cerfa N°51190#02 - Partie PCMI2

Texte de référence:

PCMI2. Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier [Art. R. 431-9 du code de l’urbanisme]

Le plan de masse présente le projet dans sa totalité.Il permet de vérifier que les futures constructions respectent les différentes règles d'implantation et de hauteur, y compris par rapport aux constructions existantes, s'il y en a.

Il permet également de connaître le projet d'aménagement du terrain, l'organisation des accès à la voie publique et des branchements sur les réseaux.

Vous devez indiquer sur le plan son échelle et l'orientation, c'est-à-dire la direction du Nord (Art. A. 431-9 du code de l'urbanisme) ainsi que les cotes, en 3 dimensions (longueur, largeur et hauteur) -1).

Choisissez une échelle permettant de représenter le projet dans le terrain.

Le plan de masse doit faire apparaître :

  • les bâtiments existants sur le terrain avec leurs dimensions et leur emplacement exact ;
  • les bâtiments à construire avec leurs dimensions et leur emplacement exact projeté ;
  • les parties du terrains qu'il est prévu de creuser pour réaliser le projet ;
  • les arbres existants, s'il y en a, en indiquant ceux qui seront maintenus et ceux qui seront supprimés ;
  • les arbres qui doivent être plantés ;
  • l'emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux ou l'installation du système d'assainissement individuel.

Vous devez également indiquer l'endroit à partir duquel les deux photos jointes (pièces PCMI7 et PCMI8) ont été prises, ainsi que l'angle de prise de vue.

Si vous rencontrez des difficultés pour faire figurer toutes ces informations sur un seul plan vous pouvez en produire plusieurs. Par exemple si vous réalisez une petite construction sur un terrain très grand, vous pouvez présenter un plan de petite échelle faisant apparaître la totalité du terrain et indiquant la localisation du projet sur le terrain et un plan annexe, à plus grande échelle, faisant apparaître les détails du projet.

1) Attention : Si votre projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse doivent être rattachées au système altimétrique de référence de ce plan.

Sauf dans le cas de l'achat d'une parcelle cadatrale sans bornage, le plan masse sera le plus souvent établi à partir du plan dressé par un géométre. Il sera utile de "nettoyer" ce fond de plan pour en faire disparaître toutes indications ou dessins inutiles sur le plan de masse fini. On conservera bien evidemment l'indication d'échelle et d'orientation.

Echelle

Les plans de géométre sont en général à l'échelle 1/200° qui convient bien au document PCMI2. A cette échelle 5 mm sur le plan correspondent à 1 m sur le terrain réel. Il parait oportun de noter l'échelle sous ces deux formes. Le top étant de représenter une régle d'échelle.

L'orientation

Malgré les formes les plus fantaisistes données à la boussole d'orientation, le plus utiles est d'indiquer sans ambiguïté la direction des 4 points cardinaux.

Eléments présents sur le terrain

Sur le plan de géométre on conservera notament, l'emplacement des bornes, les batiments existants avec leurs dimensions et les cotes de leurs emplacements, les arbres existants, les clôtures existantes et tous menus ouvrages, tels que, bassin, abri jardin, etc...

L'altimétrie

Normalement un plan de géométre comporte, les points d'altitudes significatifs et/ou les courbes de niveaux du terrain.

L'altitude est généralement donnée par rapport à une altimétrie fictive (100), ne correspondant pas à l'altitude géographique du terrain.

Le projet pourra reprendre ces repères d'altitudes, sauf si il est situé en zone innondable où l'altitude doit être rattachée au système altimétrique du Plan de Prévention des Risques (PPR). Le PPR prévoit souvent le calcul d'un coefficient appellé "RESI" correspondant au rapport "Surface inondable / Surface hors d'eau".

Les talus sont représentés par de petites hachures irrégulières. Une légende particulière fera apparaitre les parties de terrain qu'il est prévu de creuser pour réaliser le projet. (bien que nous ayons eu de nombreux permis sans jamais avoir à donner cette information, il suffit d'une fois pour avoir une demande de pièce complémentaire.)

Une hachure représentant l'emprise du batiment, indique la partie creusée pour construire. Un trait gras de couleur verte englobera les accés, terrasses et leurs talus en déblais, creusés pour adapter les abords de la construction.

Les limites du terrain

On prendra soin de mettre en évidence toutes marques du plan pouvant se retrouver sur le terrain, borne OGE (Ordre des Géomètre Expert) ou ancienne, angle de muret, piquet, etc... Toutes les divisions des propriètés voisines aboutissant sur les limites du terrain seront représentées avec exactitude et cotées.

Les limites du terrain devront être cotées.

Le (ou les) bâtiment(s) projeté(s) devront impérativement être attachés par deux angles au moins à deux de ces repères visuels au moins.

Arbres à planter

Sauf à résulter d'une obligation du PLU ou réglement de lotissement, on pourra se passer d'indiquer les arbres à planter. (Planter des arbres ne nécessite pas l'obtention d'une autorisation de construire ! )

Indiquer l'emplacement des photographies PCMI7 et PCMI8

Le plan masse doit faire apparaitre l'endroit et l'angle de prises de vues des photographies de loin PCMI8 et de prés PCMI7 à fournir au dossier. Perdues dans le plan masse, ces indications surlignées au fluo seront plus visibles.

Emplacement de la coupe PCMI3

Bien que non prévu par la notice, il sera utile à l'instructeur de visualiser l'emplacement de la coupe (PCMI3) par un trait pointillé rouge terminé en ses extrémités par des flèches représentant le sens de la coupe. (Coupe A-A')

Contenu du plan masse relatif au respect réglementaire du projet

Le contenu du plan masse, doit permettre à l'administration, d'apprécier la conformité du projet aux régles d'urbanisme.

La réglementation d'urbanisme à respecter est en l'absence de PLU, le RNU et plus généralement toutes les régles du code de l'urbanisme. Le cas échéant le projet doit se conformer aux réglement du lotissement dans lequel il est situé.

Nous décrivons dans notre guide du permis de construire comment le plan de masse doit permettre, à l'instructeur chargé de délivrer l'autorisation, d'apprécier le respect des régles d'un PLU, article par article. La plupart des refus opposés tant à des particuliers qu'à des professionnels (constructeur ou architecte) sont motivés par le non respect d'au moins un article du PLU. Nous ne pouvons que vous conseiller de vous référer à ces pages de notre guide qui liste l'ensemble des règles du PLU à respecter.

Permis de construire pour une maison


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